租赁合同纠纷司法裁判规则整理与理论深思

 

（一）租赁合同纠纷案件基本情况

笔者主要通过“中国裁判文书网”进行案例检索，对全国租赁合同纠纷案件进行检索、筛选与统计。笔者在“中国裁判文书网”中以“租赁合同”作为检索关键词，便于囊括所有与租赁合同相关的案件；将裁判文书选择为仅包括“判决书”，排除了裁定书、决定书，有助于更准确的定位租赁合同案件中的实体问题，筛除与实体问题无关的程序性问题；考虑到“中国裁判文书网”的开通时间2，同时也是为保证检索结果的时效性，笔者将时间范围限定为 2013 年1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日；在案由方面，笔者将案由限定为民事案由中的租赁合同纠纷，排除了仅在判决书全文中涉及租赁合同但并非属于租赁合同纠纷的案件。此外，为保证笔者的检索能够全面客观反映我国租赁合同纠纷案件的整体情况，笔者没有对法院层级进行限定，法院层级中包括了最高人民法院、各高级人民法院、各中级人民法院以及各基层人民法院。通过以上检索笔者共检索到案件 113190 个。笔者共选取了三个角度对检索结果进行分析：案件地域分布、案件案由分布、原告身份比例，从不同的侧面总结租赁合同纠纷案件的基本情况。从租赁合同纠纷案件地域分布来看，我国租赁合同纠纷案件显现出分布不均衡的现象，65.31%的租赁合同纠纷案件集中分布在十个区域：江苏省、浙江省、北京市、广东省、山东省、上海市、河南省、河北省、四川省以及辽宁省，其中江苏省和浙江省更是典型的租赁合同纠纷频发地区，分别占据了租赁合同纠纷案件的 11.3%和 9%。不难看出，这些地区均为经济较为发达的地区，越是经济发达的地区越涉及到租赁关系的建立，而大量的租赁关系的建立必然引发大量租赁法律关系的产生，从而导致租赁合同纠纷案件数量的攀升。经济较为落后的中部或偏远地区如黑龙江省、山西省、青海省以及海南省，租赁合同纠纷案件数量较少，分别仅占总案件数量的 0.7%、0.65%、0.37%和 0.36%。 

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（二）租赁合同纠纷相关问题的提出 

根据以上数据分析结果，笔者发现通过总结原告诉讼请求高频词，可以进一步整理出高频词背后存在的租赁合同纠纷相关问题。这些问题虽然法院或依据现行法规定或依据法官自由裁量权做出了裁判，但在租赁合同相关理论上仍颇具争议。在出租人出卖房屋的情形，房屋承租人根据《合同法》第二百三十条规定，有权主张优先购买权，在房屋存在其他共有人时，按份共有人根据《物权法》第一百零一条规定，有权主张优先购买权。因此，交易实践中常出现房屋共有人和房屋承租人均主张优先购买权的情形，产生了房屋共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权的竞合问题。优先租赁权纠纷的产生主要源于双方当事人在租赁合同中约定了优先租赁的条款，但实践中当事人关于优先租赁权的约定往往只有简单的一句“租赁期间届满时承租人享有优先承租权”，甚至一些当事人在租赁合同中没有约定的情况下，也向法院主张其享有优先承租权。在当事人就优先租赁权问题发生纠纷并形成诉讼时，法院一般按照当事人约定进行裁判，但由于当事人约定模糊，在处理优先承租权的行使要件、行使方式和救济途径方面，法院往往面临无法可依的困境。 

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二、   房屋承租人优先购买权和房屋共有人优先购买权的冲突 

 

在笔者检索的案例中，承租人作为原告提起诉讼时，其诉讼请求中出现较为频繁的关键词之一为优先购买权，这其中又有一部分涉及到房屋承租人优先购买权和房屋共有人优先购买权的冲突。房屋承租人优先购买权是指在出租人在房屋租赁关系存续期间出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优于第三人的优先购买权。房屋共有人优先购买权包括按份共有人优先购买权和共同共有人优先购买权。按份共有人优先购买权是指在按份共有人出让其财产份额时，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买的权利。共同共有人优先购买权是指共同共有人在共同共有财产分割后出卖自己所分财产时，如果其出卖财产与其他共同共有人所分财产为一个整体或配套使用，其他共同共有人在同等条件下享有优先购买的权利。房屋承租人与房屋共有人均享有优先购买权，因此实践中存在二者发生冲突的情形。 

 

（一）房屋承租人优先购买权和房屋共有人优先购买权冲突的认定 

在租赁房屋转让的情形，房屋承租人与房屋共有人均享有房屋优先购买权，此时房屋承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权发生冲突，产生竞合问题。我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第二十四条第一项规定，在房屋共有人行使优先购买权的情形下，人民法院不支持房屋承租人主张优先购买权。但理论上对二者冲突的认定以及对该法条的理解仍有争议。在房屋承租人与房屋共有人之间的优先购买权冲突认定方面，理论界共有三种明确观点。第一种观点认为在二者竞合时，房屋共有人优先购买权优先，即房屋共有人主张优先购买权的情形下，房屋承租人行使优先购买权的主张不被支持，这也是我国现行法所持观点。但这一观点内部在论证房屋共有人优先购买权优先的理论依据和法理支撑方面存在差异：一些学者从基础法律关系性质的角度论证房屋共有人优先购买权优先的正当性，认为房屋共有人的优先购买权来源共有，共有属于物权关系，因而房屋共有人优先购买权具有物权属性。

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（二）房屋承租人与房屋共有人优先购买权冲突方面司法裁判规则整理 

在房屋共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权发生冲突与矛盾时，法院依据《房屋租赁司法解释》第二十四条第一项，不支持房屋承租人的优先购买权请求。 在苏志成与沈阳市土产总公司房屋租赁合同案件2中，上诉人认为被上诉人向鲲鹏房屋开发公司出售涉案房屋时未通知上诉人，其优先购买权受到侵害。法院认为涉案房屋系鲲鹏房屋开发公司为土产皇姑分公司安置的回迁房屋，鲲鹏房屋开发公司交纳补偿后，虽然涉案房屋未能办理房屋权属证书，但被告与鲲鹏房屋开发公司应为涉案房屋的共同事实物权人。因此，鲲鹏房屋开发公司在于被告签订《房屋转让协议》前，其已成为涉案房屋事实共有人，依据《房屋租赁司法解释》第二十四条第一项，在鲲鹏房屋开发公司行使优先购买权时，原告作为涉案房屋的承租人对该房屋没有优先购买权。因此，法院不支持上诉人认为被上诉人侵害其优先购买权的主张。在房屋共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题上，理论界共有三种观点，即房屋共有人优先购买权优先、房屋承租人优先购买权优先以及对竞合问题的否定。法院裁判采取房屋共有人优先购买权优先的观点。笔者认为解决二者的竞合问题应首先承认冲突问题并非当然存在，接下来再探讨解决二者冲突的方法。

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三、   优先承租权的法律规制 ......... 15 

（一）优先承租权的法律性质 ..... 15 

（二）优先承租权的立法定位 ..... 16 

（三）优先承租权方面司法裁判规则整理 ......... 17

（四）优先承租权法律规制方式的设想 ..... 18 

四、   抵押权实现时承租人的保护 ......... 22 

（一）抵押权与租赁权的冲突 ..... 22 

（二）抵押权与租赁权冲突方面司法裁判规则整理 ......... 23 

（三）抵押权实现时承租人保护措施的设想 ..... 24 

五、   租赁权让与与租赁物转租 ..... 27 

（一）租赁权让与与租赁物转租的区分 ..... 27 

（二）租赁权让与法律关系的调整模式 ..... 28 

 

五、   租赁权让与与租赁物转租 

 

在笔者检索的案例中，出租人作为原告的诉讼请求中出现的较为频繁的关键词包括租赁权让与与租赁物转租。我国立法对于租赁权让与与租赁物转租这两个概念并没有进行明确的区分，忽视了对租赁权让与的立法规制，引起了当事人的混淆和法律适用过程中的不便。因此，有必要从理论层面与法律适用层面，就租赁权让与与租赁物转让进行辨析。 

 

（一）租赁权让与与租赁物转租的区分 

租赁物转租是指承租人在租赁合同有效期内将租赁物出租给次承租人使用、收益的情形；租赁权让与是指承租人将其在租赁合同剩余期间的权利义务全部转让给第三人的情形。在租赁物转租与租赁权让与的区分方面存在着“同一论”和“区别论”两种观点：“同一论”认为二者没有区别，该观点的代表学者为日本学者我妻荣，他认为租赁物转租是创设取得，租赁权让与是移转取得，二者具有相同的性质且都依赖于出租人的同意，产生的效果相同，因此应当同等看待。1“区别论”认为租赁物转租有别于租赁权让与，当事人的权利义务不同，应当予以区分，该观点为我国的主流观点。 笔者认为应该明确界分这两个概念。租赁物转租是指，承租人在租赁合同的有效期内将租赁物出租给次承租人使用、收益的情形；租赁权的让与是指，承租人在租赁合同有效期内将其在租赁合同剩余期间的权利与义务完全转让给第三人的情形。租赁物转租与租赁权让与的共同点在于均需取得出租人的同意或认可后才对出租人产生法律效力。二者最大的区别是法律后果的不同：在租赁物转租中，承租人仍是原租赁合同的当事人，同时是次承租人的出租人，其仍要承担原租赁合同的义务；在租赁权让与中，受让人成为租赁合同新的当事人，双方继续原租赁合同的合同关系，出让人即承租人退出原租赁合同，不再承担原租赁合同义务，即承租人将其在原租赁合同的权利义务关系概括转让给第三人。此外，二者的合同客体不同，租赁物转租的客体是租赁物，租赁权转让的客体是租赁合同的权利义务。因此，租赁物转租与租赁权让与为两个存在明显区别的概念，立法上对租赁权让与概念的忽略容易引起司法实践对二者的混淆，从而影响对租赁权处分的效力判断。 

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结   语 

 

本文提出了租赁合同纠纷中的五个问题，为解决这五个问题展开思考，为完善租赁合同相关法律制度提出建议。在房屋承租人优先购买权和房屋共有人优先购买权冲突方面，应在明确该冲突并非当然存在的前提下从解释论角度确立共有房屋转让时的房屋共有人优先购买权制度；在优先租赁权法律规制方面，应将优先承租权定位为约定权利，从立法层面对优先承租权的行使条件、行使方式和救济途径进行规制；在抵押权实现时承租人的保护方面，通过对《物权法》第一百九十条第二句进行解读论证抵押权实现时租赁权并非当然除去，在具体措施上确立宽限期规则、知情权规则以及抵押权实现时的承租人优先购买权；在租赁物让与与租赁物转租方面，应明确租赁物让与与租赁物转租的区别以及租赁权让与法律关系的调整模式，完善房屋租赁权让与制度；在住宅用房租赁相关法律制度方面，应以保护承租人合法利益为立法宗旨设计住宅用房租赁法的相关制度，采取限制出租人权利、提高承租人地位的具体措施。希望通过以上结论能够为促进租赁合同相关立法的完善和裁判的进步贡献自己的力量。

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参考文献(略)