物业服务合同纠纷中业主抗辩权探析

绪 论

一、研究目的和意义
随着我国房地产市场的蓬勃发展，现代城市居民的主要居住形式也由之前的分散性自建房屋转变为由开发商统一建设、物业服务企业规范管理的集中性小区，居住小区的物业服务成为买房人在选购房屋时的重要考虑因素，由此可见小区的物业服务早已渗透到了现代城市居民的生活中。同时由于物业服务企业和业主之间特殊的“管理”关系，使得二者之间的摩擦不可避免，随之而来的物业服务合同纠纷也呈逐年上涨的趋势。以T 市某法院的案件统计情况为例（见图一），2013 年该法院受理民事案件共计 6309 件，其中物业服务合同纠纷案件共计 821 件；2014 年该法院受理民事案件共计 6732 件，其中物业服务合同纠纷案件共计 1044 件。该法院 2014 年受理的物业服务合同纠纷案件数量同比增长 27.2%。我国物业制度体系的构成经历了由边缘化法规向核心性法律的转变。当前，我国物业制度体系主要包括：《物业管理条例》、《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）以及其他的地方性法规等。虽然物业制度体系为解决物业服务合同纠纷提供了法律依据，但是，由于法律的滞后性和局限性，在面对新型物业服务合同纠纷时，法律仍有其不完美之处。在物业服务合同纠纷中，业主处于相对弱势的地位。笔者从亲自经历的此类案件中发现，当前的物业制度体系对于业主行使抗辩权的规定仍存有缺陷。而业主抗辩权的正当行使关系着物业纠纷的有效解决和社会秩序的稳定。为完善我国的物业制度体系，更好的解决物业服务合同纠纷，笔者以实证案例为素材，分析业主在抗辩权的行使过程中所凸显的制度问题，并尝试找到解决制度问题的途径。深入探讨业主的抗辩权，对于业主而言，可保护其正当行使抗辩权，维护自身的合法权益；对于物业服务企业而言，可以促使其提供更优质的物业服务，为我国房地产市场的发展壮大奠定坚实的基础；对于司法实践而言，物业服务企业和业主的利益平衡对于减少此类纠纷案件具有重大的促进作用，有利于维护公共利益和社会和谐。
......

二、研究方法
首先，文献研究法。通过阅读专著、期刊论文和学位论文等，搜集和分析物业服务合同纠纷中业主抗辩权的相关资料，了解物业制度体系的现状以及业主在行使抗辩权的过程中所存在的问题，了解当前的学术现状以及未来的发现方向。对所搜集的文献资料进行汇总和整理，总结争议问题的主要学术观点，为论文撰写提供理论参考。其次，案例分析法。通过实践收集真实案例，并对案例进行认真的研读和筛选，以论文撰写方向为基础对案例进行分类，再次收集有关案例的相关实证资料。结合论文的撰写思路，对案例进行再分析，发现当前业主抗辩权行使中所存在的具体问题，并探求引发问题的制度根源，以期从制度上加以完善。
.....

第 1 章 物业服务合同纠纷中业主抗辩权之理论探讨

1.1 物业服务合同的基本理论
物业服务合同是签订合同的双方当事人享有权利、履行义务的重要依据，是证明合同双方物业服务法律关系成立的重要凭证。根据《物业管理条例》第二条、第十五条、第三十五条的规定，物业服务合同是指由业主委员会与物业服务企业就物业服务事项所达成的书面协议。其内容主要包括具体的服务事项、费用的收取、物业服务双方的权利义务、服务的质量标准、违约责任等等。《物业管理条例》第六条中规定了房屋所有权人的业主地位；《物权法》中没有明确的“业主”界定，但是根据其中第六章的具体内容，有学者认为业主即为“建筑物区分所有权人”①；在《建筑物区分所有权司法解释》第一条②中规定了专有部分所有权人以及合法占有专有部分的房屋买受人的业主地位。根据以上三种法律规定，实际占有房屋的所有权人必然为法律所规定的业主，但是，对于司法实践中存在的其他几种特殊情形，需要进行具体的分析：首先，专有部分的物业使用人，如承租人、借用人等。关于此类主体的权利和义务在《建筑物区分所有权司法解释》第十六条中加以规定，但是这些规定较为笼统，在实践中，物业使用人是否为法律所规定的业主、是否享有业主的权利承担业主的义务、能否作为业主参加诉讼仍存在诸多争议。笔者认为，在该解释第十六条中规定了物业使用人所涉及的建筑物区分所有权问题，其参照依据也为该解释。这一点即肯定了物业使用人在法律上的“准业主”地位；同时，该解释在第十六条第二款中对“准业主”的权利和义务作出了进一步的限定：即要受相关法律规定、业主委员会决定以及其与业主所约定的具体内容的限制。所以，物业使用人是法律所规定的“准业主”，但是其权利和义务受到一定的限制，在法律限制之外发生物业服务合同纠纷的，物业使用人可以以业主的身份参加诉讼。
......

1.2 物业服务合同纠纷中业主抗辩权的基本理论
抗辩权是指“义务人就相对人行使的请求权，可以拒绝给付的权利。”①抗辩权是一种民事权利，它与“抗辩”②的主要区别为所归属的法律范畴不同，前者是属于实体法，而后者属于程序法。由于不同的民事权利行使之后可引起不同的法律关系的调整和变动，抗辩权又可区分为“永久抗辩权和延期抗辩权”③。双务合同履行中的抗辩权，是指“在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。”④一般而言，在双务合同中，一方当事人因为某一事由而行使自己的抗辩权，这一权利的行使会造成合同履行的中止，待抗辩的事由消失之后合同即可恢复履行，因而这一抗辩权属于延期抗辩权。在双务合同的履行过程中为了更好地保护合同当事人的合同利益，保障合同目的的实现，《合同法》根据履行义务的时间顺序不同又对抗辩权加以分类，主要包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。（1）同时履行抗辩权①。这一抗辩权产生的理论根基为双务合同中对待给付义务的相互依附性以及牵连性，同时，它作为一项民事权利进入立法领域的根本在于诚实信用原则。同时履行抗辩权的成立条件为：当事人双方之间互相负担合同债务；双方债务已届清偿期；合同中对于债务的履行顺序没有约定；双方均未履行债务。（2）先履行抗辩权②。在传统民法的抗辩权分类中并不存在这一抗辩权，而是将其并入同时履行抗辩权的范畴之中。我国立法对这一抗辩权进行了规定，其立法依据主要为《合同法》。从《合同法》第六十七条可以看出，这一抗辩权的成立条件为：当事人互负债务；两个债务有先后顺序；履行时间在先的债务已到清偿期；先履行债务方没有履行自己的债务或没有按合同约定履行自己的债务。
.......

第 3 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之制度分析...... 27
3.1 业主行使抗辩权之立法制度缺陷.... 27
3.2 业主行使抗辩权之诉讼制度缺陷.... 30
3.2.1 业主与物业服务企业的举证责任分配不合理 ...... 30
3.2.2 物业服务合同纠纷解决机制不合理，诉讼成本过高 ....... 30
第 4 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之制度完善...... 32
4.1 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之立法制度完善 ..... 32
4.1.1 完善建设单位选聘物业服务企业制度 ....... 32
4.1.2 明确物业服务企业安全保障义务的范围 ...... 32
4.1.3 明确“业主”的范围 ..... 33
4.1.4 明确物业服务企业的服务标准...... 34
4.2 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权..... 35

第 3 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之制度分析

3.1 业主行使抗辩权之立法制度缺陷
在前期物业服务企业选聘过程中，业主没有参与具体的选聘过程，也并未参与最终合同的订立。《物业服务纠纷司法解释》第二条明确限制了依“非物业服务合同当事人”所主张的抗辩，所以业主应依据合同约定行使权利、履行义务。为保证合同订立的公平，保障业主在合同中合法权益，我国《物业管理条例》第二十四条②对物业管理和房地产开发之分离原则以及公开招投标之选聘方式作出了提倡性的规定。此规定虽然在一定程度上避免了恶意串通选聘现象的发生，但是，由于对于选聘原则的规定为“提倡”，因而在实践中缺乏强制性，在选聘物过程中形同虚设。大多数建设单位选聘时会优先聘用本单位下属的或者与本单位有利益关系的物业服务企业，选聘过程存在不公平现象，业主的合法利益存在较大的风险。《物业管理条例》中规定了前期物业服务合同的到期情形，也明确了业主对物业服务企业进行重新选聘的具体流程。但是由于小区业主的组织性较为松散，业主重新选聘在实际操作中困难重重。因而，最初的物业服务企业即与小区业主建立起长期的服务与被服务的关系，业主在这一关系中处于较为被动和不利之地位。一方面小区建设之初的物业服务企业选聘存在不公平现象，不利于业主权益的保护；另一方面业主又难以通过行使重新选聘的权利来保护自己的合法权益。这一矛盾致使业主拒交物业费、不当行使抗辩权，影响正常的物业秩序。正如案例一，被告当事人认为原告不具有相关资质，但又无法行使重新选聘的权利，故以非物业服务合同当事人为由抗辩，拒绝向原告履行交纳物业费的义务。若要从根本上限制以并非物业服务合同当事人为由所行使的抗辩权，笔者认为应该完善前期物业服务企业的选聘制度，增强物业服务双方之间的信任。
.......

结 语

物业服务合同纠纷中，物业服务合同是业主行使抗辩权的依据。同时，由于物业服务在时间上的持续性、在数量上的无法计量性以及业主支付物业费时间的不统一性，故业主的抗辩权种类仅包括同时履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同纠纷案件在司法实践中不断增多，在相关制度构建上的问题也日益突出。笔者选取的六个案例中，案例一至案例三中业主分别以非物业服务合同当事人、以未享受或者无需接受相关物业服务、物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由不当行使抗辩权；案例四至案例六业主分别以建设单位未交付房屋、物业服务企业违反维修义务、物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由正当行使抗辩权。通过对六个案例的分析，凸显当前业主抗辩权的行使中主要存在立法制度和诉讼制度上的问题。为保障业主抗辩权的正当行使，解决物业服务合同纠纷，笔者提出了两方面的建议：一是在立法制度方面，应尽快完善建设单位选聘物业服务企业制度，明确物业服务企业安全保障义务、“业主”、物业服务企业服务标准的范围；二是在司法制度方面，应合理分配物业服务企业与业主之间的举证责任，同时，还要完善相应的纠纷解决机制。综上所述，物业服务合同纠纷的增长为司法实践带来新的问题和挑战，业主抗辩权成为解决这一纠纷的核心。本文尝试将理论与实践相结合，通过实证案例的分析，发现当前制度构建中所存在的主要问题，并提出相应的完善建议，以期推动制度的完善和实践的发展。
............
参考文献（略）