H公司商业地产项目运营管理优化思考

本文是一篇运营管理论文，本文从目前国内商业地产发展现状入手，通过对现有案例进行分析总结出社区购物中心存在的问题，提出以“精细化”为导向来打造社区商业地产这一观点，并结合相关实例加以论证。根据长尾理论，微型商业地产虽然无法与那些高耸入云的大型商业
第1章 绪论
1.1 研究背景
（1）投资增速放缓与商业地产存量的争夺
如今商业地产的开发，已经成为“新常态”下拉动经济增长的新动力。在当前经济中，我国经济结构正经历着巨大的变化，已经开始从以制造业为主转向以服务业为主，服务业所依靠的外部表现是商业地产，因为我国开始以制造业所在的第二产业开始往服务业所代表的第三产业进行转型，作为第三产业载体的商业地产必定也会得到一定的快速发展提升。但随之而来的各地区开发商盲目攀比，同质化现象比较严重，近年来商业地产数量已呈爆炸式上升，同质化现象比较严重商铺闲置率高以及社会资源浪费问题突出。这会要求商业地产商们根据自身项目所在区域，外部环境以及周边客群情况，来定制自身的发展路线和策略，在建造初期就确定自身的差异化特点，正式投入运营后才是“真正的开始”，后期经营的效率以及品质是觉得商业地产项目能否走远的关键。
（2）“互联网+”时代的冲击
随着科技的发展，互联网的迅速崛起，因为互联网所独有的跨越空间以及时间的特点，同步配上中国物流业的高速发展，线上购物方式对实体经营企业的经营产生了深远的影响，同时商业地产作为实体经营企业的重要载体也受到了巨大的冲击。随着电子商务发展迅猛，电商平台不断崛起，线下零售行业开始向线上转移，而传统实体商业却逐渐被取代。2016年，中国线上零售规模达到4.2万亿，到2023年规模已经拓张至25万亿元，年均增长43%，占整个零售业的比例由12%增加到20.7%。随着电商平台的发展以及移动互联时代的到来，传统的商业运营模式已经很难适应现在市场环境，传统线下渠道被逐步取代。

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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
商业地产所面临的市场环境越来越严峻，商业地产运管管理的标准也在不断完善，为探讨如何在商业地产项目中做好运营管理工作，紧跟时代步伐，不断健全运营管理体系。本文选取上海H公司商业地产项目作为研究对象，运用运营管理理论，结合国内外先进的商业地产项目管理方法及H公司商业地产项目管理情况，重点分析H项目运营管理存在的问题，从而深入地发现与探究造成这些问题的成因，根据自身所学的知识，同步提出相对应的优化策略并且制定一系列的优化保障措施来确保运营效率的提升。
1.2.2 研究意义
如今商业地产的开发，已经成为“新常态”下拉动经济增长的新动力。在当前经济中，我国经济结构正经历着巨大的变化，已经开始从以制造业为主转向以服务业为主，服务业所依靠的外部表现是商业地产，因为我国开始以制造业所在的第二产业开始往服务业所代表的第三产业进行转型，作为第三产业载体的商业地产必定也会得到一定的快速发展提升。各地区开发商盲目投资跟风开发，造成了现阶段商业地产同质化现象比较严重，该现象造成商铺闲置率居高不下以及社会资源浪费等现象突出，这些都需要商业地产开发经营过程中要注意走差异化之路，特别是商业地产更需要重视后期经营管理上的革新，才能顺利破圈并取得竞争激烈环境下的全面突破。
在互联网快速发展的今天，商业地产在互联网潮流中转型已势在必行，电商能够忽视空间以及时间的特性，结合中国高速发展的物流行业以及网上购物的便利性以及优惠性已经深深融入人们的日常生活，网络商品年交易量也在不断大幅度增加。伴随着网络购物成为一种潮流实体商业产业正式发展也遭受到极大的影响，传统零售行业正面临着疯狂关隘、店零售额增速下滑的尴尬局面，特别是人力资金成本不断上升、实体商业从业人员压力成倍加大、商业地产不断探索运营管理全渠道转型、如万达、华润、龙湖所属项目开展O2O试水、引入大数据管理、加入体验式业态迎接电商冲击、试图通过运营管理创新把互联网影响转化为运营手段等等。
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第2章 商业地产运营管理相关概念及理论
2.1 商业地产相关概念
2.1.1 商业地产概念
商业地产（Commercial Real Estate）指的是用于商业活动的房屋，中国房地产统计年鉴对其进行了定义，即那些进行商业零售、其他形式的实物即时交易或为大众提供有偿服务的商业场所。随着社会经济的快速发展，商业地产作为一种投资开发项目越来越受到人们关注，对其相关问题的研究也逐渐成为学者们研究的重点之一。从定义的角度来看，所有具有商业功能并能产生经济利益的地产都被归类为商业地产。从定义的发展来看，商业地产分为狭义和广义两种。目前，关于商业地产的研究主要集中在狭义商业地产上，如大型购物中心、商业综合体等，这也是本文的主要研究对象。狭义的商业地产包括商业用地、商业空间、办公及配套设施、餐饮娱乐休闲以及交通组织等等。与住宅用途的居住房地产和生产用途的工业房地产不同，这里所说的商业房地产主要是用于企业的生产和经营活动。
这篇文章主要探讨了狭义商业地产的各种形态，包括其功能用途、发展策略、投资方式以及运营管理方式，这些都与普通房地产存在明显的不同。
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2.2 运营管理概念及理论
2.2.1 运营管理概念
运营管理（Operations Management）涵盖了对商业活动的规划、管理和优化，它是对所有商业行为的统一称呼。从整个商业地产的投资来看，商业地产属于资本密集型产业，其投入成本高，回收期长。运营管理的核心任务是将设计好的经营系统转化为一个具体的生产流程。从某种意义上讲，运营管理就是通过有效地组织、协调以及监控这些要素来实现既定的目标，从而达到提高经济效益的目的。运营管理涵盖了设计、实施、评价以及优化的各个方面。在西方国家中运营管理已成为一门独立学科。在五大管理职能中，生产与制造是核心，技术和财务管理是基础，人力资源和市场营销为保障，市场管理则是最终目的。在企业运营中，这五种管理功能是相互联系的，形成了一个反复循环的流程。从这个角度来说，运营管理就是企业的整体管理，它包含了整个企业经营活动所需要的一切要素，如产品、价格、销售渠道等。因此，运营管理是一项系统工程，需要各部门相互配合、协调工作才能完成。
2.2.2 运营管理理论发展历程
十九世纪的古典管理学对运营管理理论的发展产生了深远的影响。从19世纪的尾声到20世纪的初期，古典管理学的理论在瓦特和泰勒等领军人物的推动下得到了进一步的拓展。他们研究生产过程中各要素之间的相互关系，并提出了一系列有名的管理控制思想。他们主要的研究成就涵盖了科学管理的基础理念、对工业活动的深度探究，以及霍森实验和泰勒制的应用。其中，霍森法是当时最为重要的方法之一，它使管理者能够更加有效地利用生产要素。除此之外，他们还建立了蒸汽机、甘特图和流水组装工厂，以及最为基础的经济批量订购方法。现代管理理论则主要有战略管理思想、激励理论、组织设计与变革、领导艺术等等。运营管理不仅是一种企业文化，而且是在企业的长期发展历程中逐渐形成并得到广泛接受的价值观念体系。它与组织战略、员工激励等密切相关，并且随着时代变化而不断演进。工业生产领域成为了研究的主要焦点。它不仅关注如何提高效率、降低成本，而且也注重通过改善组织结构来促进员工积极性的发挥，从而提升企业整体竞争力。企业管理活动的核心目标是提升生产的效率和产品的质量。
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第3章 H公司商业地产项目运营管理现状及存在的问题 ................ 23
3.1 H公司商业地产项目简介 ..................... 23
3.2 H公司商业地产项目PEST分析 ..................... 24
3.3 H公司商业地产项目运营管理现状 ......................... 26
第4章 H公司商业地产项目运营管理优化及保障措施 .................... 36
4.1 运营模式优化 ................................ 36
4.1.1 售后返租 ................................. 36
4.1.2 售后统一运营 .......................... 36
第5章 研究结论与展望 .......................... 78
5.1 研究结论 ................................... 78
5.2 研究展望 ........................ 78
第4章 H公司商业地产项目运营管理优化及保障措施
4.1 运营模式优化
通过对H公司商业地产项目运营模式的问题分析，以销售为主的模式，对于商场整体运营造成了极大的负担。在这种管理模式中，高层管理人员通过对企业发展战略的分析和判断，制定出一系列相应的计划和决策。因此，在明确了具体的运营策略后，这篇文章将集中探讨如何改进运营管理方式，确保商业地产项目能够顺利进行。
4.1.1 售后返租
在确定了具体的运营模式之后，本文将重点研究如何优化运营管理模式，以保证商业地产项目的顺利实施。对于开发商来说，可以通过租赁的方式将其开发项目中的一部分产权转让给第三方公司，从而实现资金上的良性循环。这被视为一种双方都能受益的策略。在这种模式下，开发商只需要对其拥有所有权的部分物业实施管理，而不需承担全部风险。为了让这种操作模式能够充分发挥其潜能，一方面，开发团队必须拥有出色的管理能力。因为一个项目成功与否取决于多方面因素，其中最主要的一点就是公司能否对开发过程中出现的问题及时解决。从另一个角度看，公司的管理层人员必须拥有出色的市场推广和运营技巧。在项目开发过程中，他们不仅需要掌握专业知识和技能，还要有足够的时间来制定一个完整而详细的计划并付诸实施。
4.1.2 售后统一运营
这种方式在确保运营的主导权，避免了固定的投资回报压力，同时还能有助于保障销售收益。这种租赁方式被称为返租，通常是指在购买时已取得所有权的商业房地产，将其出租给第三方使用。在决定这种运营模式时，应与投资者方进行协商，与投资方签署《委托管理协议》，其中约定后续运营由开发商来进行负责，同时明确双方收益分成方式，同步由开发商组建专业的商业管理团队。这种方式可以更好的进行通盘规划，租金收益规划以及物业管理，为后续运营打造良好基础。

运营管理论文参考

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第5章 研究结论与展望
5.1 研究结论
目前我国大多数城市的购物中心存在着同质化严重、定位模糊、业态单一以及缺乏特色等一系列问题，这些都是影响商业运营效益和可持续性发展的关键因素。如何做好商业地产的运营管理是摆在每个企业面前急需解决的难题。以H公司商业地产项目为例，本文对其运营管理问题进行了深入研究，探讨了H项目在运营管理模式选择、招商营运效率和管理主体效率等方面存在的问题，并对其成因进行了剖析，揭示了问题的根源，并提出了相应的解决方案。
为了确保H项目的长期发展，必须采取合理的优化措施，这些措施主要包括四种:
（1）根据价值链理论，对门店实施计划统一管理模式，发现目前“租售结合”运营模式中存在三种细分模式，可以进一步优化。
（2）基于运营管理理论和商业地产价值链优化模型，我们对招商营运管理进行了系统优化，从招商营运、制度体系和监督考核等三个方面进行了优化。具体而言，我们从功能定位清晰、业态组合规划、招商统一和经营统一等四个方面对招商营运管理进行了精细优化。
（3）在遵循业务流程再造理论的指导下，构建一套合理有效的企业组织架构，以实现扁平化、集中化、分散化的目标，从而快速响应市场需求。
（4）基于胜任力模型，加强运营管理人员的胜任力培训，特别是提升项目负责人的胜任能力，以建立一支专业卓越的商业地产团队。
参考文献（略）