长租公寓项目投资风险评价——以A项目为例

本文是一篇项目管理论文，本文结合国内外长租公寓项目与房地产投资风险研究的实际状况，采用文献研究法，梳理总结出了影响项目投资风险的因素并加以分类，具体内容包括：政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、内部决策风险五个一级风险因素和十五个二级风险因素，并统一构成了长租公寓项目投资风险评价指标体系。
1 绪论
1.1选题背景及研究意义
1.1.1选题背景
自上世纪住房商品化开始，随着中国经济和社会的迅速发展以及大规模的人口迁移，中国的房地产业规模迅速扩大，曾一度是支撑全国GDP增长的支柱行业。然而，不断攀升的房屋价格令许多打算购房的人群感到了前所未有的压力，同时，由于城市化水平的不断提升以及人口流动性的扩大，房屋租赁市场也呈现出了一种快速增长的趋势。

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全国第七次人口普查（以下简称七普）调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚，截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万。超大城市群的人口增加，大部分源自外来人口的导入，截至2020年底，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%，上海和北京与成都的外来人口占比也分别达到42%和39%与40%。在外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房需求。除了城市与城市之间的人口流动性在提高，在城市内部短期的人口迁移也有了明显的增长。据七普结果显示，2020年全国市辖区内人户分离人口达到1.17亿，相较2010年的0.4亿多，增幅达192.7%。这说明，即使在一个城市里，现代人也不会只在一个地方生活很久，他们会根据工作环境的不同，灵活地挑选合适的住房。从以往的统计分析结果来看，在这些短距离迁移人口中，有百分之六十以上面临着住房租赁的需求，以此推断，中国当前的住房租赁市场规模已达到一万亿元。、
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1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
（1）房地产投资风险相关研究
目前，国外有关不动产投资风险的研究多为风险分析、风险度量与防范、投资组合等方面的内容。英国著名学者Cooper（1987）在其《大项目的风险分析》中将“风险工程”引入到了风险管理中。Wurkzebach（1991）在其著作《现代房地产》中，就房地产的投资和投资组合进行了研究，而关于其涵义以及其风险成因却未作详细论述。Peter（1999）和David（1997）针对房地产投资风险做了较为全面的研究，主要研究了房地产项目投资风险识别、评价和防范等主要内容。Mokrane（2001）运用主成分分析法，通过对巴黎地区的近十万宗房产买卖的统计，找出了房地产项目的主要危险因子。Gaylon（2003）在《房地产投资决策分析》一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。 Motawa（2006）等人针对建筑项目的变更风险，在相关研究的基础上设计出评估风险的模糊系统。Gohar等人（2009）将建设项目的风险因素分为两大类：内在因素和外在因素，并进一步进行了细分。然后依据风险的概率和严重程度对风险因素进行分类，提出了基于模糊层次分析法(FAHP)的建设项目风险评价，并给出了相应的案例。Dittmann（2014）则使用了基于概率分布和分布函数的测量方法来评价房地产项目的风险。
（2）长租公寓投资风险相关研究
国外关于长租公寓的投资风险问题的讨论领先于国内，Teck-Wn（2002）以AHP及可能性评价方法，以评价公寓改建工程的风险性，期望藉此将最小化住宅改建工程的风险。James（2005）在分析了影响公寓租金因素的特点后，提出了一种基于空间建模技术来预测公寓租金水平的方法，并据此提出了相应的对策。Hyun-Chul（2009）等人则从规划、设计、执行、维保四个方面进行了长租公寓项目的风险因子的分析与评估。Liu Shufeng（2014）提出了基于BTO-MBS的新型的建设-转移-经营-经营-资产证券化的新型的筹资方式，从而使企业的相关风险得到有效的分散。
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2 相关概念界定与理论
2.1项目风险管理的概念界定
2.1.1项目风险管理的含义
从基本概念上来说，项目风险管理是指项目管理执行主体在整个生命周期中所遇到的风险做出预估、辨识、分类与评估，并由此提出适当的处理战略，减少经营风险的出现，达到项目建设的科学化的一系列管理手段。其中包含了从立项，设计，策划，到中间阶段的实施，以及在工程的最后阶段的验收和运行等过程，并在其间提供一定的防范措施，以实现工程风险的有效控制。
2.1.2项目风险管理的过程
风险管理分为风险辨识、风险评估、风险处理规划，以及风险控制的四个基础过程。
（1）风险辨识
风险辨识是项目风险的第一个环节，它的主要职责是判断风险来源、形成条件、描述风险特性和判断对项目成果的影响。在对其中的不确定因素和潜在风险进行归集汇总时，为了监测风险的出现，一般会按照具体情况进行归类。主要方法有假设分析法、SWOT分析法、专家诊断法等多种手段，从不同角度对项目进行风险辨识。
（2）风险评估
风险评估是对已确定的风险做出定性与定量的综合评估，从而评估一个项目的潜在风险影响的覆盖范围。采用一定的方法对风险因素的成因以及影响进行综合评价后，可对风险事件的发生概率以及规模进行估计。主要方法包括模糊评价法、头脑风暴法、德尔菲法等，对风险进行定量与定性的综合评估。
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2.2房地产项目投资风险的概念界定
2.2.1房地产项目投资风险的含义
所谓房地产项目投资风险，是指开发商在投入大量资金后，由于项目具有不确定性和模糊性，导致项目开发过程中出现经济利益损失，即项目完工后实际利润与预期利润出现偏差的可能性。
2.2.2房地产项目投资风险的成因
房地产项目投资，作为一个涉及产业复杂、投入资金庞大、对结果的影响因素众多的一个特殊项目，往往因为开发商所掌握信息不全面、投资草率等都容易对房地产项目的投资产生风险。开发商采用了不准确的信息，或是不详尽的前期研究，又或是对购买能力与未来发展潜力的预期太过乐观，都会导致在收益时与原先的预测结果有较大的差异。又或者由于宏观经济环境中出现了无法预测的负面变化，进而引发了各种风险，比如通胀、物价上涨，或者建筑材料的涨价，从而导致生产费用上涨；又或者融资环境和货币政策的紧缩，造成买卖双方贷款困难，诱发流动性风险。我国楼市供需格局发生了转变，楼市供应极度短缺已经成为过去式，供过于求，市场不及预期，回款难度增加；房地产政策的变化，直接影响开发商的融资难度与市场信心，阻滞项目的投资收益进程。
2.2.3房地产项目投资风险的内容与分类
目前，国内外对房地产投资风险的主要分为政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、内部决策风险和不可抗力风险等六大类。
（1）政策风险是由于政策可能发生的变动而造成的各种经济损害。由于房地产调控的特殊性，房地产调控的变动会给房地产市场造成很大的冲击。在市场体系尚未完善的情形下，对房地产市场所形成的相关政策风险问题尤其有现实意义。政策风险包括经济制度变动风险、产业政策变动风险、土地制度变动风险、资金制度改革危险、环保制度改革风险、房产管理政策改革风险、建筑安全体制改革风险、社会法制制度改革风险等。
（2）社会风险是非强制性的政策所直接所导致的社会因素对房地产市场产生的冲击，从而使其在社会经济活动中受到损害。
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3 长租公寓项目投资风险识别与分析 ......................... 29
3.1长租公寓项目投资风险的特征 ............................ 29
3.2长租公寓项目投资风险的识别方法 .......................... 29
3.3长租公寓项目投资风险因素的识别与归纳 ................ 30
4 基于层次分析法的投资风险评价模型 .................... 36
4.1建立递阶层次结构模型 .................... 36
4.2确定目标因素集 ............................. 38
4.3构建判断矩阵 ............................ 38
5 模糊综合评价法在A项目风险评价中的应用 ........................ 76
5.1 A项目概况 ............................. 76
5.2确定评价目标因素集 ............................. 76
5.3确定评价目标评语集 ............................. 77
5 模糊综合评价法在A项目风险评价中的应用
5.1 A项目概况
A项目由国内某知名房地产开发企业投资开发运营，项目位于四川省成都市高新区吉泰路内，该区域为成都市最成熟的产业就业区域，定位为成熟商圈内的白领公寓。项目位于十字路口中心点附近，四至皆为成熟商圈或高级写字楼，有旺盛的租房需求与就业人群流量；项目距离地铁站直线距离300米，500米内分布有五个公交站点，交通便利；项目业态为26-66㎡单间或一居室公寓，接通水电，房间带独立卫生间、空调与家具等，可拎包入住，公寓综合体内建设有健身房、影音区、厨房、书吧、等休闲娱乐区域，住宿条件优越，能非常好的满足白领工作人群、高校毕业生的生活、就业需求。该项目开发模式为轻资产模式，定位于普适型服务公寓，总建筑面积6930㎡，可出租部分6300㎡，租期15年，首年租金成本332.64万元，按每年3%递增，前期装修成本总投入401.94万元，总共开发可出租公寓180套，套均面积35㎡，套均租金2500元/月/套，房租按每年5%递增，项目稳定期出租率95%，建设期与开业爬坡期合计5个月；项目投资回收期为6年，内部收益率为24%，累计现金流为2412.7049万元。

项目管理论文参考

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6 总结
6.1主要研究工作及结论
本文主要从项目风险管理、房地产投资风险管理、长租公寓项目投资风险的评价及管理等角度展开了理论和实际的研究，并将层次分析与模糊综合评价的组合运用到A案例项目中，利用案例剖析了长租公寓项目的投资风险，并给出了具体的风险控制策略及相应的对策，具体本文的主要研究工作及结论总结如下：
（1）结合国内外长租公寓项目与房地产投资风险研究的实际状况，采用文献研究法，梳理总结出了影响项目投资风险的因素并加以分类，具体内容包括：政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、内部决策风险五个一级风险因素和十五个二级风险因素，并统一构成了长租公寓项目投资风险评价指标体系。
（2）利用层次分析法，建立了长租公寓项目投资的风险评价模型，通过进行专家打分的方式，在计算排除了不符合要求的结果后，得出了长租公寓项目的投资风险因子权重的大小。其中对项目成功性影响最大，且总权重值大于零点一的四项因素依次是：项目定位风险、市场供求风险、运营模式风险、投资时机风险。由此可见，上述几个方面的情况变化对长租公寓项目的投资成败有显著的影响，应该引起足够的重视。
（3）在长租公寓的投资风险因素的研究中，存在着很多客观上难以量化的风险因素，所以，采用层次分析与模糊综合评价相结合的方法对风险因素所产生的负面影响进行主观量化评价是目前项目风险评估中最适宜的一种方法。
参考文献（略）