高黎贡小镇项目（二期）进度管理思考

本文是一篇项目管理论文，本文对JY集团云南分公司下辖等高黎贡小镇项目（二期）的进度管理进行研究的过程，是通过对高黎贡小镇项目（一期）中存在的问题进行剖析，引申到后续开发的分期中，对高黎贡小镇项目（二期）同样面临的问题进行发掘，找出问题所在，研究解决方法，同时为确保能够顺利推进而梳理出相关保障措施的全过程。
第1章绪论
1.1问题提出
房地产业发展在过去的二十年中逐步成长为中国经济发展的支柱并稳定下来，在这个过程中虽然不乏批评的声音，但都没能让房地产业轰然倒塌或者一蹶不振，而是在各种政策的调控下发展得更加平稳。在这个过程中，市场对于房地产的热度略有衰减，却依然不能掩盖其蠢蠢欲动的本质，尤其是住宅地产所对应的受众是最普通的百姓，使得市场更显活力。
2018年4月22日，由中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅联合发布的琼办发[2018]29号文件《关于进一步稳定房地产市场的通知》，文件指出，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。海南省这条被称为“422”的“封岛”的政策自然而然将旅游地产市场让位于自然条件相似的云南省。正是基于以上条件，JY集团决定在腾冲曲石镇开发高黎贡小镇项目，将该项目作为进军云南省旅游地产的第一块敲门砖。
高黎贡小镇项目隶属于JY集团云南公司，是JY集团战略转移迈出的第一步，对于集团登陆内陆省份、拓展其他新兴区域具有一定的借鉴意义。集团认为国家趋严的地产调控政策对于房地产项目整体的现金流回正周期影响很大，一、二线城市的产品供不应求，三、四线城市供大于求，相比之下，三、四线城市的房地产项目预售门槛较低，能够加速资金回笼和周转，提速开发，这也使得“高周转”模式被广泛应用。基于以上，高黎贡小镇项目被集团定调为高周转模式项目。但实际上作为新入区域的首个项目，项目建设进度却严重迟滞。
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1.2论文研究的目的和意义
1.2.1论文研究的目的
房地产发展走过的30多年中，行业的资金占国家GDP比重越来越大，但房地产项目的管理，与整体发展趋势并不匹配，依然是一种粗旷、落后的体现[1]。房地产开发行业较其他商品的经营，涉及范围更广、风险更大。全流程开发过程中交互金融、建筑、环保等多个领域，相互影响促进，对于不同产业发展和国民经济展现了积极的促进作用，长期以来，是我国民生领域不可获取的重要组成部分。和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题[2]。高黎贡小镇项目（一期）推进过程中显露出来的作为特殊时期、特殊政策下的中小房地产企业，在新的区域探索业务，当下的管理水平、开发模式对日后在其他区域的开拓都具有极高的示范性房地产项目进度计划包含在房地产项目管理中，对于这种多学科交叉，综合性比较强的复杂管理系统，可以参考的现代经验相对比较少，理论方面有不少空白[3]。由于房地产项目投资大、环节多、建设周期长、不确定因素多等特点，在建设过程中很容易造成工期延长、错过市场机遇，而拖延交房时间给各利益相关者造成极大损失，甚至造成开发失败的风险[4]。本文通过对高黎贡小镇项目的进度管理研究，希望将项目在推进过程中发现的问题归纳总结，有针对性地提出解决方案，使项目能够按要求顺利完成，并系统性地完善公司管理制度和工作流程，避免类似情况再次发生或发生在项目后期中，为企业开疆拓土清除障碍，达到企业快速、稳定成长的良性发展目的。
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第2章高黎贡小镇项目概况及存在的问题分析
通过结合高黎贡小镇项目整体规划和项目一期实际建设过程中的案例，在进度管理研究中分析存在的问题。
2.1高黎贡小镇项目概况
本研究以JY集团云南分公司下辖的高黎贡小镇项目为研究对象，利用理论知识与实践情况相结合的方式，以项目一期实施过程中所遇到的各种问题为参考对象，对项目二期的实施给予指导、警示之用。
JY集团2014年成立，业务营运主要位于广东、海南、云南及湖南省，其核心业务为物业开发及销售（如表2-1所示）。

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2016财年到2018财年，集团发展迅猛，通过大股东无息借款注入和收并购等举措，调节债务结构，使得经负债率有序回落，实现毛利率和净利率均高于传统房地产商（如图2-1所示），同时配合有策略地发展至选定的市场、持续改善客户为本的产品供应及提高品牌认知度及客户忠诚度、维持多元化土地收购策略等，抓紧盈利机会，在审慎的财务政策及积极管理资本架构下实践可持续及可盈利发展。正是在这样的势头下，快速发展更要注重进度管理的平衡。
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2.2高黎贡小镇项目（一期）进度管理存在的问题
2.2.1节点计划虚设
（1）经验主义频现JY集团从初创期到现在，产品多以新现代风格的洋房和别墅为主，为了在竞争激烈的市场中分得一杯羹，就不得不在多方面加强竞争力，对于产品方面，公司提出了打造新亮点的要求。高黎贡小镇项目的别墅正是公司参考徽派建筑打造的新产品系列。然而高黎贡小镇项目（一期）节点计划排布并没有严格按照项目的工作结构分解执行，完全由项目管理人员凭借多年的工作经验来确定的，对于首次针对古建类新产品的节点计划排布，难免丢失重要的节点。
（2）忽视非标工序云南地处高原，为提高居住体验的舒适性，通常别墅会增设地暖，但是相同类型的产品在三亚是不存在这个工作环节的；再比如别墅主体完成后一些古建构件的安装和屋顶阴阳瓦的铺设，别墅屋顶阴阳瓦施工完成是主体外架拆除的必要前置条件，也就是紧前工作，外架拆除后相应的园林绿化才能整体完成，所以建筑构件的安装和屋面阴阳瓦铺设对于该项目来讲是工程施工过程中的需要工时比较长的主要节点，由于没有科学地排布，缺失的主要节点把控力度就相应地减弱，甚至遗漏。而且排布过程中没有和各专业条线的部门进行磋商确认，对各节点的可行性缺乏相应的分析，存在缺乏可行性的隐患。
（3）开发思维僵化开发证照办理过程中对建设工程规划许可证的办理时间要求主观性很强，但是在实际操作过程中，建设工程规划许可证获取的前提是项目的设计方案通过当地政府的规划局审议委员会专项审议会议，并按修建性详细规划批复要求完成修改。在这个过程中，公司长期布局的广深和海南一带的各城市，规划局审议委员会专项审议会议每个城市的召开频率早已摸透是固定时间的，但是在新拓展的城市区域这个就不一定是相同的，可能是固定的，也可能是根据当地规划局工作内容即时确定，这就需要项目开发部的同事提前去了解沟通，否则就导致该证照获取时间可能存在一定时间的变化。
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第3章高黎贡小镇项目（二期）进度实施...........................21
3.1组织职能改进......................................21
3.1.1项目开发分类........................................21
3.1.2组织架构调整..................................21
第4章高黎贡小镇项目（二期）进度管理保障措施............................36
4.1进度管理的组织保障措施...............................36
4.1.1组织结构..........................................36
4.1.2信息传递.....................................36
结论...............................45
第4章高黎贡小镇项目（二期）进度管理保障措施
4.1进度管理的组织保障措施
组织体系的建立是进度控制目标实现的组织保证[34]。为实现进度管理目标，高黎贡小镇项目（二期）进度管理团队的组织架构需要从两个方向考虑，横向确保运营、成本、合约、采购、设计、工程、物业、财务、营销、开发各专业线条之间的协同，纵向要保证集团、城市公司、项目之间的沟通信息畅通。
这两个方向都需要通过对管理团队确定成员职责、确定组织职责、确定激励机制和确定运行规则来实现权责的具体落实。
4.1.1组织结构
管理团队成员需要与整个管理架构相匹配，且要有能够代表各专业及各层级的相应水平和能力。尤其是在当前激烈的市场竞争背景下，人才竞争成为主流[35]。针对这一点，企业需要努力提高工作人员的专业素养[36]。具有较高专业素养的管理团队在职责范围内有一定的决策权和较强的话语权，以此来确保其执行力，团队负责人由集团分管城市公司副总裁担任。结构的明晰是决策事项的前提，也是对于节点计划及执行的铺垫。
4.1.2信息传递
管理团队作为集团最高领导层的左臂右膀和智囊团，既要传达执行最高领导层的决策和意志，也要尽可能掌握全部信息，分析情况以供最高领导层参考，明确自身价值定位。

项目管理论文参考

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结论
本文对JY集团云南分公司下辖等高黎贡小镇项目（二期）的进度管理进行研究的过程，是通过对高黎贡小镇项目（一期）中存在的问题进行剖析，引申到后续开发的分期中，对高黎贡小镇项目（二期）同样面临的问题进行发掘，找出问题所在，研究解决方法，同时为确保能够顺利推进而梳理出相关保障措施的全过程。主要结论如下：
（1）通过梳理高黎贡小镇项目（一期）实际推进过程中发现的计划丢失重要节点、不同环境中关键工序增减、前期开发工作不适应节奏、项目推进缺乏专业意见造成偏差等现象，提炼出节点计划虚设等问题；决策避重就轻、指令不能落实、过程繁琐复杂影响实际工作进度等问题，使得重要信息传递阻滞；计划执行过程中审批流转反复、专业工作不能达标等执行力纤弱等问题，和当下阶段资金缺口不能匹配工程需要等都制约高黎贡小镇项目（一期）推进。
（2）通过对高黎贡小镇项目（二期）进度把控思路的整理，通过明确项目开发定位、调整组织架构和完善权责体系等动作从组织上改进提升，在计划工作中通过工作结构分解、时间排布、网络图化和整体优化等为进度控制统筹性铺垫；明确项目经营定位的归属分类，辅以适当的激励机制，配合风控管理，形成动态循环控制，为解决原已发现的问题提供了解决方案。
（3）通过对高黎贡小镇项目（二期）工程进度保障措施的剖析，分别从组织、决策、资金、成本和质量等方面，紧扣全文“高黎贡小镇项目（二期）进度管理研究”的主题，提出了完善管理团队、决策“二八原则”和细化激励管理的横向协同、纵向沟通的组织保障措施；通过精简会议、高效审议作为决策保障措施；资金保障措施则以完善制度、建立信息监控体系和实现多专业交圈为重点；在成本、质量和进度的辩证关系中，坚持采用优化方案、动态管控、细化管理、统筹全局、分解计划、责任到人、闭环管理等方法，实现对成本和质量的保障。
参考文献（略）