实物期权理论在房地产开发项目投资决策中的推广探讨

本文是一篇投资分析论文，本文结合房地产行业的发展特点，从行业的发展背景和发展趋势入手，通过对各种投资决策理论和实物期权理论的论述分析，得出实物期权理论能够更好的解决当下财务净现值等投资决策理论的不足，能够为项目投资决策者提供一个更加科学的投资建议，最后通过一个实际的项目案例运用实物期权理论模型进行了应用研究，并与当下最为主要方法的财务净现值进行了对比分析。
1 绪论
1.1 研究背景
近些年来，房地产或房地产行业屡屡成为社会各方讨论和议论的焦点话题。在过去的十多年时间中，受益于我国总体经济的繁荣发展，房地产行业及相关产业得到了前所未有的快速发展。根据国家统计指标可以看到：2020 年房地产行业全年投资额已经达到了 104445.7 亿元，对 GDP 的贡献比率从 2010 年的 8.26%上升到 2020 年的 10.28%，十年时间上涨了约 2.02 个百分点。2009 年房地产开发企业施工房屋施工面积是 320368.20万平方米，2020 年，房地产开发企业施工房屋面积达到了 926759.19 万平方米，十年多时间内，全国房地产开发面积体量已经翻了近 3 倍。 从相关数据上可以看出，房地产行业似乎依然在持续着井喷式的发展，但随着市场经济的繁荣发展、土地价格和建筑施工成本的不断攀升，相继出现的“高房价”、“地王”、“住不起”等名词逐渐成为社会热词，房地产的居住属性正逐渐消退，而金融属性渐渐成为了新的标签，可以看出，房地产行业的发展轨迹出现了偏离。面对房地产行业发展出现的问题，国家和地方政府也相继出台了有关房地产行业的相关政策条文，“限价”、“限售”等国家及地方政策频频颁布，针对社会讨论越来越热烈的房地产行业问题也引起了党中央和国务院的高度关注。2016 年 12 月 14 日在北京召开的中央经济工作会议上首次将“房子是用来住的，不是用来炒的”作为房地产行业发展定位，近几年历次的中央政治局会议及中央经济工作会议也都针对房地产行业重申了上述定位，并要求逐步建立完善促进房地产市场平稳健康发展的长效管理调控机制，保持房地产市场调控政策连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展态势。
1.2  研究意义
自国家停止住房福利分配制度，建立住宅商品化市场竞争制度后，大量的投资资金被投向房地产相关产业，使房地产行业成为了社会经济体系的主要产业之一。更有数据表明，与房地产相关联的产业投资额可以占到国民经济总量的三分之一，可见，房地产行业经历了急速扩张式的发展。随着“高房价”、“住不起”等社会化矛盾的不断凸显，国家产业调控政策正在不断收紧，同时伴随着市场竞争性的不断加剧，房地产行业的投资回报率正在逐年下降。
以新古典投资理论为基础，以内部收益率（IRR）和财务净现值（NPV）为主要的折现指标建立起来的传统的投资决策评价体系的弊端正在被逐渐放大，以假定的现金流和贴现率在当下时点进行的投资决策评判，无法对投资具体过程中可能出现的问题和偏差进行调整和应对。同时复杂投资环境下越来越多的不确定性因素，通过传统的投资决策方法无法正确对其进行价值评估，已经影响到了项目整体的投资价值的评判。
实物期权理论的出现对帮助解决以上问题起到了积极的作用，实物期权理论对未来投资过程中的不确定性问题或投资机会可以进行定量的价值评估，可以对传统投资决策理论或方法忽略的价值洼地进行再度挖掘，从而提高了投资决策者对项目投资价值的认识与掌握，同时对未来房地产开发项目提供了一个适用性更强的决策方法，也为项目投资决策理论更进一步的丰富与进步起到了积极的作用。
2 房地产开发项目投资决策理论及方法
2.1  房地产及其属性
通常所指的房地产泛指住宅或提供居住空间的住所，而实际上房地产指的是包括不可移动的建筑物或构筑物和其所占用的土地结合在一起的固定资产，包括实体物质资产和其本身所拥有的权益。
房地产已经成为了人类生产生活得以继续的基本保障条件，也是社会市场经济运行中的重要组成部分。所以，房地产兼具了自然、社会和经济的特殊属性和特征，三种特性既相互独立又存在密切的内在关联。
2.1.1  房地产的自然属性
（1）不可移动性：房地产实体是唯一的且不可改变和挪动的；
（2）差异性：不同的存在形式和不同的地理位置之间的房地产是有差异的；
（3）价值性：自房地产交付使用之日起就具有永久的使用价值；
（4）居住性：房地产的建造本身就是为了给人们提供更好的居住环境，自房地产交付之日起，其自身就具备了居住性；
（5）有限性：房地产不可剥离土地而单独存在，因土地总量有限，不可再生，土地供给量随着经济社会的发展只会逐渐减少，所以理论上房地产的发展是有限的；
2.2  房地产开发项目投资决策要素分析
其实，投资决策不仅对于房地产开发项目而言，对于任何投资项目都会面临同一个问题，那就是项目要不要投资？鉴于房地产项目资本密集型的投资特点，投资资金总量大多是几十亿或上百亿，要对这样资金体量的项目投资决策做出判断，可不是拍脑袋或是凭借个人喜好就能得到答案的，需要对开发项目进行科学合理的投资决策评判，投资决策评判应从以下几个方面进行分析：
2.2.1 政策因素
房地产开发项目或者说房地产行业的市场波动情况是受国家或地方调控政策影响十分剧烈的，当国家或地方针对房地产开发项目的发展是明显采取支持的调控政策时，比如去库存政策的实施或者是大力推动旧城改造政策的实行，随之带来的都是房地产市场价格的大幅上涨和房地产开发项目的投资落地，2015 年 12 月 28 日中国人民共和国住房和城乡建设部在全国住房城乡建设工作会议曾要求全面落实中央城市工作会议精神，把去库存作为房地产工作的重点，随即从 2016 年初开始，全国房地产市场出现量价齐飞的上涨趋势，根据国家统计指标，2016 年较 2015 年，商品房平均售价上涨了约 10%，同时商品房销售额上涨了约 34.77%。
3  房地产开发项目实物期权投资决策模型 ··················· 23
3.1  房地产开发项目实物期权分析 ······························ 23
3.1.1  延迟投资期权 ······························ 23
3.1.2  扩张投资期权 ······························ 24
4  实物期权投资决策理论在项目实例中的应用研究 ·························· 40
4.1  项目背景 ······························ 40
4.2  市场情况调查 ···························· 40
5  结论与展望 ································· 63
5.1  结论 ································· 63
5.2  展望 ······························· 63
4 实物期权投资决策理论在项目实例中的应用研究
4.1  项目背景
本房地产开发项目位于河北省邯郸市东部新区。邯郸市距石家庄、济南、郑州、太原四个省会城市的距离基本相同，未来区域性核心枢纽的作用将愈发凸显。邯郸市总占地面积 1.2 万平方公里，市中心城区占地面积 2661.83 平方公里，户籍总人口 1061 万，常住人口所占比例达到 90%（人口总量仅次于河北省会石家庄市，位于河北省第二），拥有国家历史文化名城、全国文明城市、中国优秀旅游城市等称号。2019 年，邯郸市全市生产总值完成 3486 亿元，同比增速 7.2%，位于河北省第四。
邯郸市东部新区是邯郸市委、市政府着力打造的承接产业升级转型和城市功能的主要载体，是包含诸多功能于一体的综合性城市新区，根据邯郸市政府规划，未来城市发展的重点方向将是东部新区。
项目坐落于东部新区规划的生态宜居示范区内，占地面积约 138 亩。项目西侧为市政道路毛遂大街，南侧为市政规划道路联纺东路。 5 结论与展望
5.1  结论
本文结合房地产行业的发展特点，从行业的发展背景和发展趋势入手，通过对各种投资决策理论和实物期权理论的论述分析，得出实物期权理论能够更好的解决当下财务净现值等投资决策理论的不足，能够为项目投资决策者提供一个更加科学的投资建议，最后通过一个实际的项目案例运用实物期权理论模型进行了应用研究，并与当下最为主要方法的财务净现值进行了对比分析，得出了以下几点结论：
一是通过对相关理论的研究发现：实物期权理论的出现，不仅针对其他投资决策理论忽略和无法解决的不确定性机会的价值估值问题提供了一种解决方案，也推动着项目投资决策理论体系的不断丰富和完善。
二是通过实物期权理论模型在实际项目案例上的应用，可以对实物期权理论模型对于房地产开发项目投资决策的实用性、操作性、实施性和适用性进行了应用研究和验证，实物期权理论模型可以使房地产开发项目的投资决策过程更加科学化、精准化，可以避免因为财务净现值而可能出现的错误投资决策，为提高房地产行业项目投资决策水平具有积极的作用。
参考文献（略）