旧工业区建筑改造利用项目多主体合作方案研究
时间：2021-08-03 来源：51mbalunwen
笔者探讨我国在经济高速发展的阶段参与旧工业建筑的多主体方，在这些相关利益主体的高度配合下，分析探讨我国的土地现行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以说明在旧工业区建筑改造中暴露出的矛盾和问题；本文以天津棉三改造利用项目为实例，通过地方政府、开发商、旧工业区原单位主体和非政府组织等受益主体在旧工业区改造利用中的特征和利益诉求。
第一章 绪论
1.1 研究背景
改革开放以来，随着我国经济的高速发展，工业产业集中从传统的生产型向服务型偏移。原来占主导地位的工业区已经无法体现自身的优势，跟不上时代发展的步伐，部分工业产业由于生产技术落后、厂区搬迁或者破产倒闭、安全性不足等问题闲置了一大批的旧工业区建筑。同时在“退城进园”等相关政策环境下，也促使城市中出现了大量的闲置工业建筑。因此我国许多城市的旧城区内，存在土地空间利用效率较低的问题，在布局混乱和建筑密度较高的情况下，会产生严重的干扰，引发不良的城市问题等。在此基础上，为了保障城市功能的再现以及城市空间、土地合理利用，对于城市中的旧工业区建筑如何实现有效的改造再利用，成为我国城市化发展极其重要的环节。
在现代化建设的进程中，新建筑需要占用城市中心大量的土地，而原有的旧工业区建筑需要被废弃或转移。而且在此过程中，不仅仅是建筑本身悄悄消失，连根拔起的还有更多城市历史文化和人文特色。按照可持续发展的指导思想和路 线方针政策下，社会大众对旧建筑改造的关注度越来越大，尤其是旧工业区的旧建筑 再生利用改造项目，关注度更高。财务部、工信部发布了《关于推进工业文化发展之道意见》等相关政策、老工业基地的振兴发展，这些共同促进了旧工业区建筑改造再生利用的历史发展。
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1.2 研究目的
改革开发以来，我国通过分权、价格和产权等市场行为建立了独具中国特色的市场经济体系。随着我国城市逐渐融入世界市场和国际社会，我国产业调转方向，结构进行调整城市土地资源进行重新配置，为的就是能够适应经济的转型发展，中国进入了高速城市化。而我国的高速城市化是一个双向过程，一方面通过建成区向外扩张实现外向型城市化，另一方面通过旧城改造实现内向型的城市化。由于旧工业区建筑位置的敏感性、土地资源的稀缺性以及各方利益主体对城市发展空间的争夺的复杂性，使得旧工业区建筑改造利用项目繁琐、棘手。如何解决旧工业区建筑改造利用中的冲突、维护社的会稳定、保护弱势群体的利益、实现城市的可持续发展，是需要认真思考和探究的重要命题。
对参与旧工业区建筑改造利用的主体而言，改造存在着潜在的巨大利益，本文总结分析了各个主体的利益需求和角色定位，揭示了传统的由单一主体为主，参与旧工业区建筑改造模式多有缺陷，多方主体协同合作，改造利用项目实现公平的利益分配，最终得到更符合长远利益的改造方案。
本文以天津棉三旧工业区改造项目为实例，总结分析各利益主体的特点和利益诉求，分析改造项目采取不同开发模式的特征及运行方式，验证最终采纳多主体合作模式为最优方案。多主体合作模式共同升级改造旧工业区建筑，每个主体均有自己的角色定位，彼此独立又相信任，彼此制约又相互配合。多主体之间发挥自身特点，平衡多主体之间的矛盾，既满足自身需求，以合作共赢的方式实现各自利益最大化。希望可以借此对相同情况下旧工业区建筑改造项目有所启示，并能提供一些有价值的参考。
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第二章 文献综述
2.1 国内外研究现状
2.1.1 国外旧工业区建筑改造利用的研究
国外旧工业区建筑改造利用方面的发展可以分为三个阶段：
1、萌芽阶段
西方的发达国家在很久以前就逐渐注意到旧工业区出现衰退现象而旧工业区建筑面临废弃所引起的一系列社会问题。早在十九世纪中期，英国就有了关于旧工业区遗产的博览会，对旧工业区可能发生的遗留问题进行研究。
进入二十世纪，英国用了短短十年的时间，在工业和制造业上得到了迅猛发展，而此时伦敦发生的“光化学烟雾事件”是西方发达国家开始意识到传统工业需要加速转型，而大拆大建旧工业区建筑有严重的破坏了城市生态环境，由于环境资源的不断恶化，人们终于意识了到问题的严重性。六十年代，美国景园大师劳伦斯•哈普林（Lawrence Halprin）提出了建筑的“再循环”的理论[1]。同时这个理论在实际操作中也应用到了旧金山吉拉德里广场的设计，取得了巨大的成功。
2、发展阶段
二十世纪七十年代，西方发达国家的产业结构布局也发生调整和变化，旧工业区的功能逐渐丧失，旧工业区的建筑被废弃或闲置。为了应对这一系列问题，政府和各企业都逐渐开始对旧工业区建筑进行改造和利用。随着改造的规模不断升级扩大，政府和企业的观念也在逐渐发生变化，改造利用的方法更加灵活多样，同时改造过程也更为复杂。
《巴拉宪章》由澳大利亚在 1979 年编制，提出了“改造与再利用”的概念[2]即事物和位置进行整顿，使其能够适应新的功能。这一功能不但适应了当时社会进度发展，而且对于旧工业区建筑结构破坏降到最低，完成了对原建筑最大限度的保护。
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2.2 城市土地存储方面研究
2.2.1 城市存储土地利益分配
1、土地收益
土地作为城市的稀缺资源，不仅在自然生态上发挥作用，同时也有宝贵的商业价值。当土地具有自然生态属性或者经济属性的时候，其利用和保护就有了明确的收益标准，将土地直接作为资源而获得的资本收益，或者将土地上取得的自然资源作为消费品，或者由于某种原因导致土地资源的改善和提高从而使收益也同步提高[28]。如何衡量土地是否是商品，可以根据市场对其实现的经济价值。
2、增值收益
土地具有二元性，体现为土地资源的同时也是资本的一种。因此，土地增值的原因由两种，一是本身土地价格的上涨，二是土地变得越来越稀缺，价格不断上涨，在市场的作用下土地拍卖价格大幅上扬[29]。
3、利益分配
在经济学中，产权势必会出现相应的利益矛盾。但是各个主体共同合作，平衡各方权益，土地的占有权具有排他性，同时土地利益是与土地产权主体紧密相连，因为在土地出让和使用的过程中，会有千百万种不同的收益。所以，利益分配过程中会出现很多复杂的问题，往往会出现利益分配不均的现象，利益分配不均，土地分权也不会相同，相互之间会产生矛盾，解决利益分配和土地分权是不能分开的，需要共同解决和完善。
表 3.1 地方政府的利益需求和角色位置
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第三章 利益相关者诉求及角色分析..................30
3.1 各方利益主体概述..................30
3.1.1 地方政府特征及利益诉求..................30
3.1.2 地方政府的角色位置..................30
第四章 棉三改造项目利用方案模式选择..................40
4.1“政府主导型”的方案模式..................40
4.1.1“政府主导型”方案模式的特征..................40
4.1.2“政府主导型”模式的运行方式..................40
第五章 棉三改造项目方案调查分析 ..................50
5.1 天津棉三改造项目背景..................50
5.1.1 棉三旧工业区建筑概况析..................50
5.1.2 棉三旧工业区建筑改造的探索与创新..................50
5.1 天津棉三改造项目背景
5.1.1 棉三旧工业区建筑概况
在经济快速增长的大环境下，城市化进程速度加快，城市土地资源由以前的供求量大变成现在的供不应求。在以往传统经济模式下，大片工业区建筑均设立在城市中心地带，随着改革开发，经济模式发生转变，大量的工业区被废弃或闲置。[59]天津属于老工业区转型，废旧工业区数量非常多。根据天津政府的规划，工业区战略性向东转移，这些企业曾经为了城市发展，乃至国家发展都做出了重要的贡献，建筑本身也有很高的历史文化价值。这些老企业曾经在传统的生产模式过程中承载了城市的主要功能，为了继续实现新的活力，保护好当前的生产载体和遗迹，需要将老厂房转移出去，使旧工业区重新获得新城市的认可。其中天津棉三旧工业区就在其中，且非常具有代表性。
图 5.1 原天津棉三厂区
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第六章 结论与展望
6.1 文章结论
探讨我国在经济高速发展的阶段参与旧工业建筑的多主体方，在这些相关利益主体的高度配合下，分析探讨我国的土地现行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以说明在旧工业区建筑改造中暴露出的矛盾和问题；本文以天津棉三改造利用项目为实例，通过地方政府、开发商、旧工业区原单位主体和非政府组织等受益主体在旧工业区改造利用中的特征和利益诉求。
研究各方主体的更新机制、更新资金条件、运营能力条件、模式特点以及对经济、社会和环境效益评价等几方面进行调研分析。总结归纳各方主体的实质和特点，以及找出各个主体之间利益分配之间的矛盾，归纳总结设计出各个主体间合作的组织结构架构和治理的各项流程，通过问卷调查法，验证提出的多主体合作开发模式改造项目为最佳方案，协调优化参与改造的多个主体相互合作配合，平衡之间的矛盾，满足各方的利益的最大化，最终实现旧工业区建筑的综合改造的利用。
参考文献（略）
第一章 绪论
1.1 研究背景
改革开放以来，随着我国经济的高速发展，工业产业集中从传统的生产型向服务型偏移。原来占主导地位的工业区已经无法体现自身的优势，跟不上时代发展的步伐，部分工业产业由于生产技术落后、厂区搬迁或者破产倒闭、安全性不足等问题闲置了一大批的旧工业区建筑。同时在“退城进园”等相关政策环境下，也促使城市中出现了大量的闲置工业建筑。因此我国许多城市的旧城区内，存在土地空间利用效率较低的问题，在布局混乱和建筑密度较高的情况下，会产生严重的干扰，引发不良的城市问题等。在此基础上，为了保障城市功能的再现以及城市空间、土地合理利用，对于城市中的旧工业区建筑如何实现有效的改造再利用，成为我国城市化发展极其重要的环节。
在现代化建设的进程中，新建筑需要占用城市中心大量的土地，而原有的旧工业区建筑需要被废弃或转移。而且在此过程中，不仅仅是建筑本身悄悄消失，连根拔起的还有更多城市历史文化和人文特色。按照可持续发展的指导思想和路 线方针政策下，社会大众对旧建筑改造的关注度越来越大，尤其是旧工业区的旧建筑 再生利用改造项目，关注度更高。财务部、工信部发布了《关于推进工业文化发展之道意见》等相关政策、老工业基地的振兴发展，这些共同促进了旧工业区建筑改造再生利用的历史发展。
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1.2 研究目的
改革开发以来，我国通过分权、价格和产权等市场行为建立了独具中国特色的市场经济体系。随着我国城市逐渐融入世界市场和国际社会，我国产业调转方向，结构进行调整城市土地资源进行重新配置，为的就是能够适应经济的转型发展，中国进入了高速城市化。而我国的高速城市化是一个双向过程，一方面通过建成区向外扩张实现外向型城市化，另一方面通过旧城改造实现内向型的城市化。由于旧工业区建筑位置的敏感性、土地资源的稀缺性以及各方利益主体对城市发展空间的争夺的复杂性，使得旧工业区建筑改造利用项目繁琐、棘手。如何解决旧工业区建筑改造利用中的冲突、维护社的会稳定、保护弱势群体的利益、实现城市的可持续发展，是需要认真思考和探究的重要命题。
对参与旧工业区建筑改造利用的主体而言，改造存在着潜在的巨大利益，本文总结分析了各个主体的利益需求和角色定位，揭示了传统的由单一主体为主，参与旧工业区建筑改造模式多有缺陷，多方主体协同合作，改造利用项目实现公平的利益分配，最终得到更符合长远利益的改造方案。
本文以天津棉三旧工业区改造项目为实例，总结分析各利益主体的特点和利益诉求，分析改造项目采取不同开发模式的特征及运行方式，验证最终采纳多主体合作模式为最优方案。多主体合作模式共同升级改造旧工业区建筑，每个主体均有自己的角色定位，彼此独立又相信任，彼此制约又相互配合。多主体之间发挥自身特点，平衡多主体之间的矛盾，既满足自身需求，以合作共赢的方式实现各自利益最大化。希望可以借此对相同情况下旧工业区建筑改造项目有所启示，并能提供一些有价值的参考。
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第二章 文献综述
2.1 国内外研究现状
2.1.1 国外旧工业区建筑改造利用的研究
国外旧工业区建筑改造利用方面的发展可以分为三个阶段：
1、萌芽阶段
西方的发达国家在很久以前就逐渐注意到旧工业区出现衰退现象而旧工业区建筑面临废弃所引起的一系列社会问题。早在十九世纪中期，英国就有了关于旧工业区遗产的博览会，对旧工业区可能发生的遗留问题进行研究。
进入二十世纪，英国用了短短十年的时间，在工业和制造业上得到了迅猛发展，而此时伦敦发生的“光化学烟雾事件”是西方发达国家开始意识到传统工业需要加速转型，而大拆大建旧工业区建筑有严重的破坏了城市生态环境，由于环境资源的不断恶化，人们终于意识了到问题的严重性。六十年代，美国景园大师劳伦斯•哈普林（Lawrence Halprin）提出了建筑的“再循环”的理论[1]。同时这个理论在实际操作中也应用到了旧金山吉拉德里广场的设计，取得了巨大的成功。
2、发展阶段
二十世纪七十年代，西方发达国家的产业结构布局也发生调整和变化，旧工业区的功能逐渐丧失，旧工业区的建筑被废弃或闲置。为了应对这一系列问题，政府和各企业都逐渐开始对旧工业区建筑进行改造和利用。随着改造的规模不断升级扩大，政府和企业的观念也在逐渐发生变化，改造利用的方法更加灵活多样，同时改造过程也更为复杂。
《巴拉宪章》由澳大利亚在 1979 年编制，提出了“改造与再利用”的概念[2]即事物和位置进行整顿，使其能够适应新的功能。这一功能不但适应了当时社会进度发展，而且对于旧工业区建筑结构破坏降到最低，完成了对原建筑最大限度的保护。
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2.2 城市土地存储方面研究
2.2.1 城市存储土地利益分配
1、土地收益
土地作为城市的稀缺资源，不仅在自然生态上发挥作用，同时也有宝贵的商业价值。当土地具有自然生态属性或者经济属性的时候，其利用和保护就有了明确的收益标准，将土地直接作为资源而获得的资本收益，或者将土地上取得的自然资源作为消费品，或者由于某种原因导致土地资源的改善和提高从而使收益也同步提高[28]。如何衡量土地是否是商品，可以根据市场对其实现的经济价值。
2、增值收益
土地具有二元性，体现为土地资源的同时也是资本的一种。因此，土地增值的原因由两种，一是本身土地价格的上涨，二是土地变得越来越稀缺，价格不断上涨，在市场的作用下土地拍卖价格大幅上扬[29]。
3、利益分配
在经济学中，产权势必会出现相应的利益矛盾。但是各个主体共同合作，平衡各方权益，土地的占有权具有排他性，同时土地利益是与土地产权主体紧密相连，因为在土地出让和使用的过程中，会有千百万种不同的收益。所以，利益分配过程中会出现很多复杂的问题，往往会出现利益分配不均的现象，利益分配不均，土地分权也不会相同，相互之间会产生矛盾，解决利益分配和土地分权是不能分开的，需要共同解决和完善。
表 3.1 地方政府的利益需求和角色位置
第三章 利益相关者诉求及角色分析..................30
3.1 各方利益主体概述..................30
3.1.1 地方政府特征及利益诉求..................30
3.1.2 地方政府的角色位置..................30
第四章 棉三改造项目利用方案模式选择..................40
4.1“政府主导型”的方案模式..................40
4.1.1“政府主导型”方案模式的特征..................40
4.1.2“政府主导型”模式的运行方式..................40
第五章 棉三改造项目方案调查分析 ..................50
5.1 天津棉三改造项目背景..................50
5.1.1 棉三旧工业区建筑概况析..................50
5.1.2 棉三旧工业区建筑改造的探索与创新..................50
5.1 天津棉三改造项目背景
5.1.1 棉三旧工业区建筑概况
在经济快速增长的大环境下，城市化进程速度加快，城市土地资源由以前的供求量大变成现在的供不应求。在以往传统经济模式下，大片工业区建筑均设立在城市中心地带，随着改革开发，经济模式发生转变，大量的工业区被废弃或闲置。[59]天津属于老工业区转型，废旧工业区数量非常多。根据天津政府的规划，工业区战略性向东转移，这些企业曾经为了城市发展，乃至国家发展都做出了重要的贡献，建筑本身也有很高的历史文化价值。这些老企业曾经在传统的生产模式过程中承载了城市的主要功能，为了继续实现新的活力，保护好当前的生产载体和遗迹，需要将老厂房转移出去，使旧工业区重新获得新城市的认可。其中天津棉三旧工业区就在其中，且非常具有代表性。
图 5.1 原天津棉三厂区
第六章 结论与展望
6.1 文章结论
探讨我国在经济高速发展的阶段参与旧工业建筑的多主体方，在这些相关利益主体的高度配合下，分析探讨我国的土地现行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以说明在旧工业区建筑改造中暴露出的矛盾和问题；本文以天津棉三改造利用项目为实例，通过地方政府、开发商、旧工业区原单位主体和非政府组织等受益主体在旧工业区改造利用中的特征和利益诉求。
研究各方主体的更新机制、更新资金条件、运营能力条件、模式特点以及对经济、社会和环境效益评价等几方面进行调研分析。总结归纳各方主体的实质和特点，以及找出各个主体之间利益分配之间的矛盾，归纳总结设计出各个主体间合作的组织结构架构和治理的各项流程，通过问卷调查法，验证提出的多主体合作开发模式改造项目为最佳方案，协调优化参与改造的多个主体相互合作配合，平衡之间的矛盾，满足各方的利益的最大化，最终实现旧工业区建筑的综合改造的利用。
参考文献（略）
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