锦州市AC小区项目投资效益评价研究
时间：2021-04-07 来源：www.jbevzenko.com
本文主要研究成果如下：（1）综合全面地分析了 AC 小区项目投资效益。本文通过阅读研究大量文献和实证数据，对投资效益的概念和内容进行了界定，不仅分析了微观企业的财务效益，还从社会效益和环境效益进行了分析，角度全面，考虑了所有相关主体的利益。（2）全面客观地建立了 AC 小区项目综合效益的评价指标体系。本文通过查阅国内外理论成果，又实地调查走访，最终确立了财务效益、社会效益、环境效益三个方面31 个具体指标，既有定性又有定量，全面客观地对 AC 小区项目进行了综合评价。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
（1）国家宏观背景
房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用，不仅能拉动内需，带动住宅装修、家具、耐用品等相关产业链，同时在国家实现城镇化进程中，也解决了大量住房需求。根据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，预计未来 5 年中国房地产业将继续平稳增长，有其发展空间。但自 2016年开始，中央政府出台了一系列的调控措施，因此，随着市场经济环境的复杂化，竞争也会越来越激烈。
（2）区域中观背景
随着锦州南扩东联的发展战略的不断推进，南桥板块建设如火如荼，尤其是房地产行业的崛起为新区的迅速发展起了强有力的助推作用，不仅拉动了地方经济，同时也满足了锦州市民高品质生活的需要。根据辽宁统计年鉴，从 2005 年至 2019 年，锦州市房地产投资发展平稳且每年成递增态势，但同时也存在两个发展现状的问题：一方面，房地产市场供求不平衡。由于城市化进程的推进，房地产潜在需求很大，但又因为房价的持续走高，很多购买者又无法承受，因此出现了潜在需求大于有效需求的现象。另一方面，房源结构不合理。目前市场上商品房较多，经济保障型住房总量有限，新建楼房多，闲置房也不少，因此实际供给大于有效供给。基于以上两点现状问题，目前房地产行业出现了短缺与剩余同时并存的现象。因此调整供应结构，解决供需矛盾，合理引导住房消费，积极推进普通商品房建设，加快保障性住房建设，促进民生进一步改善十分必要。
（3）企业微观背景
锦州 KJ 建设集团是锦州市一家知名房地产开发企业，2005 年获批为国家一级开发企业，荣获多个国家级和省级荣誉称号。其在国内开发的众多房地产项目中，房屋建设水平被购房者普遍认可，而 AC 小区便是其投资建设的一个高水准、高品质、高品位的小区项目之一。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究现状
房地产项目评价历经初始期、发展期和成熟期三个阶段。在初始期阶段，早在十九世纪 20 年代的西方，起初效益评价只用在数学、经济学领域中，后来用在管理学中，同时也不断拓展到其他领域中。在发展期阶段，效益评价逐渐被运用房地产项目中，但仅限于在地理位置选择、成本和收益方面进行效益评价，既具初探性，也具创新性。在成熟期阶段，进入二十世纪 90 年代，随着房地产行业的繁荣发展，无论是房地产开发商还是居民都十分注重项目规模、效益和品质，因此房地产项目评价成为项目建设前、建设中、建设后的一项重要工作，同时为项目投资决策提供重要依据[1]。进入二十一世纪以来，国外关于房地产项目效益评价标准化逐渐趋于成熟，并逐渐系统化、常态化、制度化[2]。现将在发展过程中的具体研究进行如下汇总：
（1）在项目投资效益评价的内容方面
1974 年，起到最初理论指导的《项目评价准则》由联合国工业发展组织撰写问世[3]。在 1968 年以前，西方经济学者注重公共项目评价，强调其社会效益，而后联合国工业发展组织和西方经济学家将评价内容和评价重点拓展到经济效益等微观层面[4]。后来Stern J. M.（2004）将环境效益评价列为项目评价中的主要内容[5]。Winston T. H. Koh（2011）在研究一种新型的大型降水水窑设计方案的项目效益时，从社会效益和环境效益三个方面进行综合评价[6]。Rania Lafi（2012）不仅将政府部门、规划部门纳入评价对象，更是将建设部门，项目监督部门纳入其中，从经济效益和社会效益两方面进行评价外，还侧重于预算执行情况的评价，并且其结果对于投资决策和提升项目管理水平都具有十分重要的意义[7]。Bin Chen（2016）在《基于相对熵的复杂网络节点重要性综合评价方法》中对公共项目的建设成本与收益进行了投资分析，然后又使用非货币化的方式进行了社会效益研究[8]。
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2 相关理论研究
2.1 项目投资效益评价内容
项目投资效益评价是指运用特定的方法对投资项目的投入和产出情况进行综合分析的行为和过程。通过对其财务效益、社会效益和环境效益等进行科学合理的评价，使房地产投资者的决策更准确合理，同时并能得到预期取得的综合效益。
2.1.1 财务效益
财务效益评价是从企业或项目本身出发，在现行财务制度、税收法律和价格体系下，通过分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务分析指标，考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此判断项目在财务上的可行性[48]。财务评价是投资决策的重要依据，为了保证投资的科学性，全面准确地分析其财务效益是一项有着重要意义的工作。
2.1.2 社会效益
社会效益评价是指拟建项目对当地社会的影响和当地社会对项目的适应性和可接受程度，即项目对保障社会安定、促进社会发展和提高人民福利方面的作用[49]。社会效益可以使积极的、显性的，也可以使消极的、隐形的，因此，在评价的过程中既要遵循客观性原则，同时还要从以人为本的角度出发，科学准确地评价项目。通常在社会效益评价中采用“有无对比”的方法进行对比分析。
2.1.3 环境效益
环境效益评价是指运用一定的评价标准和方法对工程项目带来的环境影响进行客观地定性和定量分析，同时按照法律和行业标准提出预防或减轻负面影响的措施[50]。
在进行环境效益评价时需要运用外部性理论。外部性理论是由马歇尔提出，又称为外部效应和外部影响，它是指在没有市场交换的前提下，一个经济行为主体或个人影响了其他经济行为主体或个人，且没有付任何成本。这种影响如果是积极的，我们称为正外部性；如果是消极的，我们称为负外部性。在房地产项目开发过程中，不可避免地会给环境到来一定的影响，我们称之为房地产外部性。它可以是正外部性，即积极的环境效益，也可以是负外部性，即消极的环境影响。例如房地产开发促进城市景观改善就是积极的环境效益，而建筑材料的消耗造成的环境污染就是消极的环境效益。
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2.2 三种投资效益评价关系
2.2.1 三种效益的相互矛盾关系
由于利益主体关心的侧重点不同，因此存在财务效益、社会效益和环境效益三者之间存在着矛盾对立的关系。对于微观企业来说，它更注重和追求是财务效益，即企业的获利情况，导致间接忽视或者损害人类整体利益社会效益和环境效益。例如，在过去我国存在的粗放型经济发展进程中，一些微观企业在工程项目建设中，往往一味追求高利益、快效率，而忽略了甚至有意为之地对社会发展、环境保护等做出损害，严重地造成了社会和环境负面影响。相反，如果企业极力创造社会效益和环境效益，就会相应地增加投资成本，给企业带来资金负担，不利于企业发展和整体经济运行，也和经济社会发展相不协调。因此，微观企业很难在财务效益与环境效益、社会效益中找到平衡点，甚至还会做取舍。与此同时，国家和社会则更注重的社会效益和环境效益，也就是项目给国家和社会带来的影响和效益。
2.2.2 三种效益的相互统一关系
随着社会经济和文明的进步，人们逐渐认识到盲目追求项目的财务效益，忽略带来的负面的环境问题和社会影响，不仅对人类的发展和社会的进步产生了阻碍，同时也不利于微观企业自身长远利益的发展。三种效益的有机统一是实现社会和企业可持续发展的必然要求，他们之间相互作用、相互促进，也是从不同维度分析项目的可行性情况。我们要兼顾长远利益和眼前利益相结合，既重视当前发展，又要从长远发展角度出发。不能只顾当前，摒弃长远利益。不仅如此，还要兼顾国家利益和企业利益相结合，不能只顾企业实现盈利目标最大化，还要从整个国家角度出发，正确处理全局和局部的关系。
.............................
3 AC 小区项目概况和投资环境分析 .................................. 15
3.1 AC 小区项目概况.............................. 15
3.1.1 项目概况简介....................................... 15
3.1.2 项目位置规模.............................. 15
4 AC 小区项目投资效益分析 ...................... 21
4.1 AC 小区项目投资数据估算............................ 21
4.1.1 项目投资估算................................ 21
4.1.2 开发资金筹措............................... 25
5 AC 小区项目投资效益综合评价 ............................. 47
5.1 AC 小区项目投资效益评价指标体系构建.......................... 47
5.1.1 投资效益评价指标体系.......................... 47
5.1.2 财务效益评价指标体系......................... 47
6 AC 小区项目投资效益保障措施
6.1 财务效益保障措施
6.1.1 积极筹集开发资金，保证项目顺利进行
（1）保持良好银行信贷关系
银行贷款是目前使用最广泛的一种融资方式，也是缴纳保证金、拿地和建设施工的主要资金来源。因此，开发商需要资信良好，与银行保持良好信贷关系。KJ 房地产开发有限公司是国家一级开发商，也是锦州市规模最大的房地产开发有限公司，被国内合作的几大银行评为“AAA”等级。AC 小区项目的开发，无论是银行保证、票据承兑还是融资债券等业务，都需要与某城市银行继续保持良好关系，因为，只有充足可靠的资金来源，才不会发生资金断链的情况，也是项目保证实现其财务效益的有效途径。
（2）做好房屋预售回款工作
AC 小区项目的资金来源之一是房屋预售款，因此，做好宣传预售工作很是重要。首先，办理预售许可，严格执行有关审批手续；其次，组建高效的销售宣传团队，提高销售效率和收益；再次，做好销售宣传方案，有的放矢地加强销售宣传；最后，投入资金成本，保障宣传销售工作的顺利实施。
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7 结论和展望
7.1 研究结论
AC 小区项目具有占用资金大、建设周期长、投资风险高等风险，因此，在投资决策前进行投资效益评价具有十分重要的意义。本文从财务效益、社会效益和环境效益三方面进行综合评价，不仅预测了房地产开发企业的投资收益，同时也从国家和社会层面进行了综合效益分析。在构建评价指标体系时，确定了三个指标层和 31 个具体指标，科学且全面。在效益分析的基础上，选用了模糊综合评价方法进行整体效益评价，得出的评价结果为 AC 小区项目投资决策提供意见参考。最后，提出了有效措施以保障投资效益的顺利实现。
本文主要研究成果如下：
（1）综合全面地分析了 AC 小区项目投资效益。本文通过阅读研究大量文献和实证数据，对投资效益的概念和内容进行了界定，不仅分析了微观企业的财务效益，还从社会效益和环境效益进行了分析，角度全面，考虑了所有相关主体的利益。
（2）全面客观地建立了 AC 小区项目综合效益的评价指标体系。本文通过查阅国内外理论成果，又实地调查走访，最终确立了财务效益、社会效益、环境效益三个方面31 个具体指标，既有定性又有定量，全面客观地对 AC 小区项目进行了综合评价。
（3）科学合理地评价了 AC 小区项目的投资效益。本文结合 AC 小区项目的实际情况，采用定性和定量相结合的方法，运用模糊综合评价方法架构出评价模型，得出综合得分和评价结果。结果显示 AC 小区项目的隶属度为“较好”，说明该项目整体可行。
（4）详实全面地提出了 AC 小区项目投资效益实现的保障措施。本文针对财务效益、社会效益和环境效益提出相应的保障措施和合理化建议，确立了 AC 小区项目的工作重点和方向。
参考文献（略）
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
（1）国家宏观背景
房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用，不仅能拉动内需，带动住宅装修、家具、耐用品等相关产业链，同时在国家实现城镇化进程中，也解决了大量住房需求。根据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，预计未来 5 年中国房地产业将继续平稳增长，有其发展空间。但自 2016年开始，中央政府出台了一系列的调控措施，因此，随着市场经济环境的复杂化，竞争也会越来越激烈。
（2）区域中观背景
随着锦州南扩东联的发展战略的不断推进，南桥板块建设如火如荼，尤其是房地产行业的崛起为新区的迅速发展起了强有力的助推作用，不仅拉动了地方经济，同时也满足了锦州市民高品质生活的需要。根据辽宁统计年鉴，从 2005 年至 2019 年，锦州市房地产投资发展平稳且每年成递增态势，但同时也存在两个发展现状的问题：一方面，房地产市场供求不平衡。由于城市化进程的推进，房地产潜在需求很大，但又因为房价的持续走高，很多购买者又无法承受，因此出现了潜在需求大于有效需求的现象。另一方面，房源结构不合理。目前市场上商品房较多，经济保障型住房总量有限，新建楼房多，闲置房也不少，因此实际供给大于有效供给。基于以上两点现状问题，目前房地产行业出现了短缺与剩余同时并存的现象。因此调整供应结构，解决供需矛盾，合理引导住房消费，积极推进普通商品房建设，加快保障性住房建设，促进民生进一步改善十分必要。
（3）企业微观背景
锦州 KJ 建设集团是锦州市一家知名房地产开发企业，2005 年获批为国家一级开发企业，荣获多个国家级和省级荣誉称号。其在国内开发的众多房地产项目中，房屋建设水平被购房者普遍认可，而 AC 小区便是其投资建设的一个高水准、高品质、高品位的小区项目之一。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究现状
房地产项目评价历经初始期、发展期和成熟期三个阶段。在初始期阶段，早在十九世纪 20 年代的西方，起初效益评价只用在数学、经济学领域中，后来用在管理学中，同时也不断拓展到其他领域中。在发展期阶段，效益评价逐渐被运用房地产项目中，但仅限于在地理位置选择、成本和收益方面进行效益评价，既具初探性，也具创新性。在成熟期阶段，进入二十世纪 90 年代，随着房地产行业的繁荣发展，无论是房地产开发商还是居民都十分注重项目规模、效益和品质，因此房地产项目评价成为项目建设前、建设中、建设后的一项重要工作，同时为项目投资决策提供重要依据[1]。进入二十一世纪以来，国外关于房地产项目效益评价标准化逐渐趋于成熟，并逐渐系统化、常态化、制度化[2]。现将在发展过程中的具体研究进行如下汇总：
（1）在项目投资效益评价的内容方面
1974 年，起到最初理论指导的《项目评价准则》由联合国工业发展组织撰写问世[3]。在 1968 年以前，西方经济学者注重公共项目评价，强调其社会效益，而后联合国工业发展组织和西方经济学家将评价内容和评价重点拓展到经济效益等微观层面[4]。后来Stern J. M.（2004）将环境效益评价列为项目评价中的主要内容[5]。Winston T. H. Koh（2011）在研究一种新型的大型降水水窑设计方案的项目效益时，从社会效益和环境效益三个方面进行综合评价[6]。Rania Lafi（2012）不仅将政府部门、规划部门纳入评价对象，更是将建设部门，项目监督部门纳入其中，从经济效益和社会效益两方面进行评价外，还侧重于预算执行情况的评价，并且其结果对于投资决策和提升项目管理水平都具有十分重要的意义[7]。Bin Chen（2016）在《基于相对熵的复杂网络节点重要性综合评价方法》中对公共项目的建设成本与收益进行了投资分析，然后又使用非货币化的方式进行了社会效益研究[8]。
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2 相关理论研究
2.1 项目投资效益评价内容
项目投资效益评价是指运用特定的方法对投资项目的投入和产出情况进行综合分析的行为和过程。通过对其财务效益、社会效益和环境效益等进行科学合理的评价，使房地产投资者的决策更准确合理，同时并能得到预期取得的综合效益。
2.1.1 财务效益
财务效益评价是从企业或项目本身出发，在现行财务制度、税收法律和价格体系下，通过分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务分析指标，考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此判断项目在财务上的可行性[48]。财务评价是投资决策的重要依据，为了保证投资的科学性，全面准确地分析其财务效益是一项有着重要意义的工作。
2.1.2 社会效益
社会效益评价是指拟建项目对当地社会的影响和当地社会对项目的适应性和可接受程度，即项目对保障社会安定、促进社会发展和提高人民福利方面的作用[49]。社会效益可以使积极的、显性的，也可以使消极的、隐形的，因此，在评价的过程中既要遵循客观性原则，同时还要从以人为本的角度出发，科学准确地评价项目。通常在社会效益评价中采用“有无对比”的方法进行对比分析。
2.1.3 环境效益
环境效益评价是指运用一定的评价标准和方法对工程项目带来的环境影响进行客观地定性和定量分析，同时按照法律和行业标准提出预防或减轻负面影响的措施[50]。
在进行环境效益评价时需要运用外部性理论。外部性理论是由马歇尔提出，又称为外部效应和外部影响，它是指在没有市场交换的前提下，一个经济行为主体或个人影响了其他经济行为主体或个人，且没有付任何成本。这种影响如果是积极的，我们称为正外部性；如果是消极的，我们称为负外部性。在房地产项目开发过程中，不可避免地会给环境到来一定的影响，我们称之为房地产外部性。它可以是正外部性，即积极的环境效益，也可以是负外部性，即消极的环境影响。例如房地产开发促进城市景观改善就是积极的环境效益，而建筑材料的消耗造成的环境污染就是消极的环境效益。
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2.2 三种投资效益评价关系
2.2.1 三种效益的相互矛盾关系
由于利益主体关心的侧重点不同，因此存在财务效益、社会效益和环境效益三者之间存在着矛盾对立的关系。对于微观企业来说，它更注重和追求是财务效益，即企业的获利情况，导致间接忽视或者损害人类整体利益社会效益和环境效益。例如，在过去我国存在的粗放型经济发展进程中，一些微观企业在工程项目建设中，往往一味追求高利益、快效率，而忽略了甚至有意为之地对社会发展、环境保护等做出损害，严重地造成了社会和环境负面影响。相反，如果企业极力创造社会效益和环境效益，就会相应地增加投资成本，给企业带来资金负担，不利于企业发展和整体经济运行，也和经济社会发展相不协调。因此，微观企业很难在财务效益与环境效益、社会效益中找到平衡点，甚至还会做取舍。与此同时，国家和社会则更注重的社会效益和环境效益，也就是项目给国家和社会带来的影响和效益。
2.2.2 三种效益的相互统一关系
随着社会经济和文明的进步，人们逐渐认识到盲目追求项目的财务效益，忽略带来的负面的环境问题和社会影响，不仅对人类的发展和社会的进步产生了阻碍，同时也不利于微观企业自身长远利益的发展。三种效益的有机统一是实现社会和企业可持续发展的必然要求，他们之间相互作用、相互促进，也是从不同维度分析项目的可行性情况。我们要兼顾长远利益和眼前利益相结合，既重视当前发展，又要从长远发展角度出发。不能只顾当前，摒弃长远利益。不仅如此，还要兼顾国家利益和企业利益相结合，不能只顾企业实现盈利目标最大化，还要从整个国家角度出发，正确处理全局和局部的关系。
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3 AC 小区项目概况和投资环境分析 .................................. 15
3.1 AC 小区项目概况.............................. 15
3.1.1 项目概况简介....................................... 15
3.1.2 项目位置规模.............................. 15
4 AC 小区项目投资效益分析 ...................... 21
4.1 AC 小区项目投资数据估算............................ 21
4.1.1 项目投资估算................................ 21
4.1.2 开发资金筹措............................... 25
5 AC 小区项目投资效益综合评价 ............................. 47
5.1 AC 小区项目投资效益评价指标体系构建.......................... 47
5.1.1 投资效益评价指标体系.......................... 47
5.1.2 财务效益评价指标体系......................... 47
6 AC 小区项目投资效益保障措施
6.1 财务效益保障措施
6.1.1 积极筹集开发资金，保证项目顺利进行
（1）保持良好银行信贷关系
银行贷款是目前使用最广泛的一种融资方式，也是缴纳保证金、拿地和建设施工的主要资金来源。因此，开发商需要资信良好，与银行保持良好信贷关系。KJ 房地产开发有限公司是国家一级开发商，也是锦州市规模最大的房地产开发有限公司，被国内合作的几大银行评为“AAA”等级。AC 小区项目的开发，无论是银行保证、票据承兑还是融资债券等业务，都需要与某城市银行继续保持良好关系，因为，只有充足可靠的资金来源，才不会发生资金断链的情况，也是项目保证实现其财务效益的有效途径。
（2）做好房屋预售回款工作
AC 小区项目的资金来源之一是房屋预售款，因此，做好宣传预售工作很是重要。首先，办理预售许可，严格执行有关审批手续；其次，组建高效的销售宣传团队，提高销售效率和收益；再次，做好销售宣传方案，有的放矢地加强销售宣传；最后，投入资金成本，保障宣传销售工作的顺利实施。
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7 结论和展望
7.1 研究结论
AC 小区项目具有占用资金大、建设周期长、投资风险高等风险，因此，在投资决策前进行投资效益评价具有十分重要的意义。本文从财务效益、社会效益和环境效益三方面进行综合评价，不仅预测了房地产开发企业的投资收益，同时也从国家和社会层面进行了综合效益分析。在构建评价指标体系时，确定了三个指标层和 31 个具体指标，科学且全面。在效益分析的基础上，选用了模糊综合评价方法进行整体效益评价，得出的评价结果为 AC 小区项目投资决策提供意见参考。最后，提出了有效措施以保障投资效益的顺利实现。
本文主要研究成果如下：
（1）综合全面地分析了 AC 小区项目投资效益。本文通过阅读研究大量文献和实证数据，对投资效益的概念和内容进行了界定，不仅分析了微观企业的财务效益，还从社会效益和环境效益进行了分析，角度全面，考虑了所有相关主体的利益。
（2）全面客观地建立了 AC 小区项目综合效益的评价指标体系。本文通过查阅国内外理论成果，又实地调查走访，最终确立了财务效益、社会效益、环境效益三个方面31 个具体指标，既有定性又有定量，全面客观地对 AC 小区项目进行了综合评价。
（3）科学合理地评价了 AC 小区项目的投资效益。本文结合 AC 小区项目的实际情况，采用定性和定量相结合的方法，运用模糊综合评价方法架构出评价模型，得出综合得分和评价结果。结果显示 AC 小区项目的隶属度为“较好”，说明该项目整体可行。
（4）详实全面地提出了 AC 小区项目投资效益实现的保障措施。本文针对财务效益、社会效益和环境效益提出相应的保障措施和合理化建议，确立了 AC 小区项目的工作重点和方向。
参考文献（略）
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