保利地产轻资产运营模式下的财务风险研究
时间：2021-03-16 来源：www.jbevzenko.com
本文通过对比轻资产运营前后风险情况和构建模型进行财务风险评价，都显示出了轻资产运营有利于保利地产抵御财务风险。总体来说，无论是在投资、筹资、运营还是现金流量风险方面，保利地产选择的轻资产运营模式在一定程度上都降低这几个方面原有的财务风险。
第一章 绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1 研究背景
中国住房改革的艰难历程是从 1998 年正式废除福利性住房分配制度开始的。随后，2003年房地产行业正式成为促进中国国民经济发展的支柱产业之一。但在市场的疯狂炒作之后，政府各项政策和监管措施的实施抑制了整个市场的飞速发展。此后，我国的土地成交量和价格自 2011 年起开始不同程度的下降，导致依赖高地价经营的房地产企业陷入经营危机。2016的中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，此后习近平总书记更加强调了把握住房居住属性的重要性；而 2019 年，多家银行也相应地提高了房贷利率。在此背景下，房地产行业的销售量下降、库存量上升使得整个行业不再有往日的蒸蒸日上的趋势，甚至出现步步下跌，此时“去库存”对于房地产企业而言显得尤为重要。然而，“去库存”是轻资产运营的重要体现，这一模式的正确应用能够提高房地产企业产品结构的优化水平并且加快资本的周转速度，最重要的是能够达到适合企业自身发展的高效资本匹配水平，从而在适应市场形势的前提条件下，使得企业稳定并持续的发展。
除此之外，市场的发展促使我国房地产产品种类逐步细化，除了传统住宅，市场还衍生出了商业、养老、旅游等不同类型的地产。这些产品的出现使得一些房地产企业形成了自身不同地产领域的优势，提高了其经营效率，为企业转变轻资产运营模式奠定了一定的基础。
如今，万科、万达这样的产业巨头都为了“转型”走着自己的不同“轻资产”道路来适应房地产市场和政策以求得更好的发展。作为央企的保利地产在 2012 年也宣布选择了轻资产运营模式，那么，保利地产轻资产运营的必要性和途径分别是什么？尤其是轻资产运营前后企业财务风险有哪些变化？该影响能否量化分析？在轻资产运营后，是否抵御财务风险的能力得到提升？就此，本文将以房地产企业中在轻资产转型方面颇具特点的“保利地产”进行案例研究。
.....................
1.2国内外文献综述
1.2.1 轻资产运营模式的相关研究
（1）轻资产模式的理论起源和定义
十九世纪八十年代，耐克通过将制造环节外包并且大力发展其核心业务，即研发和营销环节来达到稳定企业发展的效果。这一运营策略使得耐克成为最早实践轻资产运营的企业，由此该模式的理论和实践得到了发展。
在界定轻资产模式的内涵方面，国外学者强调的是重视企业有竞争力的环节。CamarinaMatos(1998)主张轻资产模式是发展企业具有强竞争优势的部分，向其投入核心资本且剥离其他资源[1]。WeiKang Wang(2017)主张“轻资产”是该模式的核心，关键要重视能够支持竞争的相关资源[2]。
施正荣先生提出著名的微笑曲线理论中，曲线从左至右分别是研发、制造和营销环节，呈现两边高中间低的“微笑”。这实际上就是轻资产运营的本质：只有尽最大可能发展研发和营销环节，企业才能获取更高的利润空间[3]。
轻资产运营模式在我国得到广泛应用是由于著名的管理咨询公司麦肯锡提出的轻资产运营战略有效的解决了光明乳业发展中的瓶颈问题。
我国学术界还没有对“轻资产”的内涵有既定的解释。学者白仁春(2004)主张企业能够利用其有限的资本、资金和现有的发展条件发挥最大优势使得股东价值最大化就是轻资产运营模式[4]。杨天波、景梁(2011)主张类似企业研发、销售经验、品牌文化等才能成为企业真正的“轻资产”，这些资产的特点是足够虚拟化[5]。汤谷良等(2012)主张品牌效应、人力资源、客户资源等才能成为运营的核心，这种轻资产模式的本质是能够合理整合企业内外部优质资源从而提高企业的竞争优势[6]。李端生、王东升(2016)认为“轻资产”的定义应主要从资源配置角度考虑[7]。何瑛、胡月(2016)在理解“轻资产运营”的时候更注重能够提升公司竞争优势的价值链核心部分[8]。
..........................
第二章 研究理论基础
2.1关键概念界定
2.1.1 轻资产运营模式的定义
在探讨“轻资产”这个概念时，是不能将其与“重资产”分开的，因为二者本身就是一对具有相对性的概念。著名的管理咨询公司麦肯锡将“轻资产”界定为：能够用有限投资创造无限价值的资产。也解释道此种资产应该包括但不限于企业的品牌建设、人力资源、研发能力、专利技术等，虽然这些“轻资产”并不一定能在企业的财务报表中体现，但却能成为企业的竞争优势并带来巨额利润。
此后经学术界不断发展，学者们将“轻资产”在广义上定义为一项能够决定公司核心竞争力的特殊资源。此种特殊资源需要企业投资的资金不多，但是却能改变“重资产”带来的资产流动性不强的劣势，同时增强企业应对市场环境变化的反应能力和适应能力。因为“轻资产”所具有的相对性特征，使得其在每个企业中的表现形式是不相同的，除了类似品牌建设和研发能力等，相对于房地产企业而言，减少库存商品的数量和增加长期股权投资项目、金额也能成为企业的“轻资产”，由此可见“轻资产”的形成能够为企业带来更多的利润并且让企业在行业中具有更强的竞争优势。
轻资产运营模式是对企业合理运营“轻资产”模式的战略概括，这种战略概括在上个世纪麦肯锡提出的轻资产运营战略有效的解决了光明乳业发展中的瓶颈问题后得到了学者们的重视和普及。我国学者杜海霞(2015)将轻资产运营定义为使用智力资本运营，并且利用财务杠杆综合有效配置企业资源以发挥资源最大获取商业价值的能力，最终实现商业价值最大化[80]。而从战略角度来看，王军辉(2014)主张企业积攒的人力资源、品牌价值以及研发能力和专利技术等都成为轻资产运营模式的核心资产，对这些资产合适的投入资本进行运营就是轻资产运营模式[81]。
...........................
2.2轻资产运营模式的相关理论
2.2.1 分工理论
1776 年 3 月，《国富论》的作者亚当·斯密首次总结了“劳动分工”的相关观点，主张劳动分工能够促进生产力的发展，企业根据自身的生产特点进行合适其发展的分工，能够提高工人乃至整个企业的生产效率和商业价值。此观点的主要内容是：对生产线上的环节进行较为细致的分解，根据工人们对工艺的熟练程度来分配相应的工作，由此简化了工作内容并在一定程度上降低了损耗成本，包括材料和人力损耗成本，达到提高生产速度和生产效率的目的。此外，对于具有高工艺水平的环节，可以进行例如生产工具改进这种有针对性的生产环节优化，增加产品优势。
此观点在当时意义非凡，所以到 20 世纪初亨利·福特成功的运用此观点，将一辆福特汽车的制造过程进行细致分解为八千多工时。这一案例的成功，使得当时的制造企业纷纷开始以劳动分工为主要的模式来管理企业的生产环节。可以说，分工理论成为了管理理论发展过程中的一块里程碑，也为此后更多的经济管理理论奠定了基础。
企业的轻资产运营模式其实也是以分工论为基础的，其实质是企业细化分工，将资源更多的投入核心环节以求获取利润最大化，剥离或者外包企业自身不占优势的部分，降低自身资产的比例，这种模式得益于对分工理论的继承与发展。
......................
第三章 保利地产轻资产运营的必要性和途径.................................. 20
3.1保利地产概况............................ 20
3.2保利地产轻资产运营的必要性 ...................................... 21
第四章 保利地产轻资产运营模式的财务风险评价................................ 30
4.1保利地产轻资产运营前后的财务风险情况............................ 30
4.1.1 筹资风险 ...................... 30
4.1.2 投资风险 ..................................... 34
第五章 对保利地产轻资产运营的相关建议 .................................... 55
5.1增加轻资产并调整收入结构 ....................... 55
5.2扩充资金和现金流来源 ............................... 56
5.3削减库存并建立信用管理系统 ..................... 56
第五章 对保利地产轻资产运营的相关建议
5.1增加轻资产并调整收入结构
从投资的角度看，保利地产要想将重资产运营彻底“轻资产化”，还得循序渐进不断的增加“轻资产”。
首先是针对“重资产”进行的投资改革。对于房地产企业而言，所谓的开发成本是企业对土地以及存货的大量资金投入而产生的。房地产项目的开发离不开“拿地”产生的成本，而此类成本对于整个项目而言占比较大，所以更多的房地产企业开始选择多家合作拿地开发项目或者采取房地产金融的模式对拿地开发进行股权投资来降低开发成本。保利地产选择的就是房地产金融进行项目开发，尤其是其信保基金的业务，通过对本企业投资的基金和企业本身合作拿地开发，转化了部分拿地开发的成本，使其成为了长期股权投资的金融资产，有效的缩减了资金的占用比例。虽然信保基金的业务规模还不能满足保利地产大部分的开发项目，但是对于已产生的效果还是给予肯定的，后期还需要扩大信保基金规模，加速其发展。
其次是提升已有“轻资产”的质量。对于房地产而言，大型企业之所以能够取得绝对的优势一方面是因为其资金的雄厚，另一方面就是其品牌价值或者物业服务更胜一筹。品牌价值是企业的无形资产，尤其对于房地产行业而言，在整个市场中能拥有较好口碑的品牌基本集中于固定的十几家，这里不得不提的是同行业的万科地产，其良好的声誉也归功于严格的流程和管理标准，这也让品牌价值成为了万科非常宝贵的核心竞争力。保利地产的品牌价值也相对较好，但在流程和管理上可以借鉴万科的标准化体系，来实现提升企业的品牌价值。而在物业和社区服务方面，保利地产有绝对的优势。保利物业在母公司轻资产运营后的发展也极其的迅速，在香港上市后也呈现出了大好的发展劲头。社区服务由于还在前期投资基础建设的阶段，所以优势不明显，但其发展成熟后定会与物业服务一样成为保利地产的核心竞争力。
...........................
第六章 结论与展望
6.1结论
当前我国房地产企业正面临着政策缩紧、行业竞争加剧以及融资成本上升等多重危机，单纯依靠重资产运营来推进房地产企业的快速发展已经存在困难，保利地产选择房地产金融业务、社区消费服务业务以及合作开发业务和品牌输出业务的轻资产运营模式来应对现有的困境。本文将轻资产运营对保利地产的影响归纳为以下三点：
第一，轻资产运营增强了保利地产整体抵御财务风险的能力。本文通过对比轻资产运营前后风险情况和构建模型进行财务风险评价，都显示出了轻资产运营有利于保利地产抵御财务风险。总体来说，无论是在投资、筹资、运营还是现金流量风险方面，保利地产选择的轻资产运营模式在一定程度上都降低这几个方面原有的财务风险。
第二，轻资产运营提升抵御财务风险能力有限。轻资产运营模式并没有改善部分财务指标，一些指标依然处于行业凭据水平，并不能完全体现出此模式的优势。结合中国房地产市场形势而言，财务风险的加剧与政策调控频率高和调控愈严苛息息相关。而提升保利地产财务风险抵御能力有限，与信保基金成立时间短、筹资金额有限以及社区服务等轻资产业务拓展需要前期投入较多资金进行基础设施建设有关。
第三，带来了新的财务风险。一方面，保利地产其他业务收入增长率不稳定性尤其值得关注，后期的发展中需要企业考虑是否会因为国家房地产政策变化等缘故导致其他业务收入波动过大，带来一定的投资风险；另一方面，保利地产的收账速度在行业中较慢，尤其是这不利于企业的经营管理，在行业的竞争中可能造成劣势，而且企业应关注流动资产周转率的低位运行，考虑流动资产增加速度是否与营业收入增长不匹配，造成新的运营风险。
参考文献（略）
第一章 绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1 研究背景
中国住房改革的艰难历程是从 1998 年正式废除福利性住房分配制度开始的。随后，2003年房地产行业正式成为促进中国国民经济发展的支柱产业之一。但在市场的疯狂炒作之后，政府各项政策和监管措施的实施抑制了整个市场的飞速发展。此后，我国的土地成交量和价格自 2011 年起开始不同程度的下降，导致依赖高地价经营的房地产企业陷入经营危机。2016的中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，此后习近平总书记更加强调了把握住房居住属性的重要性；而 2019 年，多家银行也相应地提高了房贷利率。在此背景下，房地产行业的销售量下降、库存量上升使得整个行业不再有往日的蒸蒸日上的趋势，甚至出现步步下跌，此时“去库存”对于房地产企业而言显得尤为重要。然而，“去库存”是轻资产运营的重要体现，这一模式的正确应用能够提高房地产企业产品结构的优化水平并且加快资本的周转速度，最重要的是能够达到适合企业自身发展的高效资本匹配水平，从而在适应市场形势的前提条件下，使得企业稳定并持续的发展。
除此之外，市场的发展促使我国房地产产品种类逐步细化，除了传统住宅，市场还衍生出了商业、养老、旅游等不同类型的地产。这些产品的出现使得一些房地产企业形成了自身不同地产领域的优势，提高了其经营效率，为企业转变轻资产运营模式奠定了一定的基础。
如今，万科、万达这样的产业巨头都为了“转型”走着自己的不同“轻资产”道路来适应房地产市场和政策以求得更好的发展。作为央企的保利地产在 2012 年也宣布选择了轻资产运营模式，那么，保利地产轻资产运营的必要性和途径分别是什么？尤其是轻资产运营前后企业财务风险有哪些变化？该影响能否量化分析？在轻资产运营后，是否抵御财务风险的能力得到提升？就此，本文将以房地产企业中在轻资产转型方面颇具特点的“保利地产”进行案例研究。
.....................
1.2国内外文献综述
1.2.1 轻资产运营模式的相关研究
（1）轻资产模式的理论起源和定义
十九世纪八十年代，耐克通过将制造环节外包并且大力发展其核心业务，即研发和营销环节来达到稳定企业发展的效果。这一运营策略使得耐克成为最早实践轻资产运营的企业，由此该模式的理论和实践得到了发展。
在界定轻资产模式的内涵方面，国外学者强调的是重视企业有竞争力的环节。CamarinaMatos(1998)主张轻资产模式是发展企业具有强竞争优势的部分，向其投入核心资本且剥离其他资源[1]。WeiKang Wang(2017)主张“轻资产”是该模式的核心，关键要重视能够支持竞争的相关资源[2]。
施正荣先生提出著名的微笑曲线理论中，曲线从左至右分别是研发、制造和营销环节，呈现两边高中间低的“微笑”。这实际上就是轻资产运营的本质：只有尽最大可能发展研发和营销环节，企业才能获取更高的利润空间[3]。
轻资产运营模式在我国得到广泛应用是由于著名的管理咨询公司麦肯锡提出的轻资产运营战略有效的解决了光明乳业发展中的瓶颈问题。
我国学术界还没有对“轻资产”的内涵有既定的解释。学者白仁春(2004)主张企业能够利用其有限的资本、资金和现有的发展条件发挥最大优势使得股东价值最大化就是轻资产运营模式[4]。杨天波、景梁(2011)主张类似企业研发、销售经验、品牌文化等才能成为企业真正的“轻资产”，这些资产的特点是足够虚拟化[5]。汤谷良等(2012)主张品牌效应、人力资源、客户资源等才能成为运营的核心，这种轻资产模式的本质是能够合理整合企业内外部优质资源从而提高企业的竞争优势[6]。李端生、王东升(2016)认为“轻资产”的定义应主要从资源配置角度考虑[7]。何瑛、胡月(2016)在理解“轻资产运营”的时候更注重能够提升公司竞争优势的价值链核心部分[8]。
..........................
第二章 研究理论基础
2.1关键概念界定
2.1.1 轻资产运营模式的定义
在探讨“轻资产”这个概念时，是不能将其与“重资产”分开的，因为二者本身就是一对具有相对性的概念。著名的管理咨询公司麦肯锡将“轻资产”界定为：能够用有限投资创造无限价值的资产。也解释道此种资产应该包括但不限于企业的品牌建设、人力资源、研发能力、专利技术等，虽然这些“轻资产”并不一定能在企业的财务报表中体现，但却能成为企业的竞争优势并带来巨额利润。
此后经学术界不断发展，学者们将“轻资产”在广义上定义为一项能够决定公司核心竞争力的特殊资源。此种特殊资源需要企业投资的资金不多，但是却能改变“重资产”带来的资产流动性不强的劣势，同时增强企业应对市场环境变化的反应能力和适应能力。因为“轻资产”所具有的相对性特征，使得其在每个企业中的表现形式是不相同的，除了类似品牌建设和研发能力等，相对于房地产企业而言，减少库存商品的数量和增加长期股权投资项目、金额也能成为企业的“轻资产”，由此可见“轻资产”的形成能够为企业带来更多的利润并且让企业在行业中具有更强的竞争优势。
轻资产运营模式是对企业合理运营“轻资产”模式的战略概括，这种战略概括在上个世纪麦肯锡提出的轻资产运营战略有效的解决了光明乳业发展中的瓶颈问题后得到了学者们的重视和普及。我国学者杜海霞(2015)将轻资产运营定义为使用智力资本运营，并且利用财务杠杆综合有效配置企业资源以发挥资源最大获取商业价值的能力，最终实现商业价值最大化[80]。而从战略角度来看，王军辉(2014)主张企业积攒的人力资源、品牌价值以及研发能力和专利技术等都成为轻资产运营模式的核心资产，对这些资产合适的投入资本进行运营就是轻资产运营模式[81]。
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2.2轻资产运营模式的相关理论
2.2.1 分工理论
1776 年 3 月，《国富论》的作者亚当·斯密首次总结了“劳动分工”的相关观点，主张劳动分工能够促进生产力的发展，企业根据自身的生产特点进行合适其发展的分工，能够提高工人乃至整个企业的生产效率和商业价值。此观点的主要内容是：对生产线上的环节进行较为细致的分解，根据工人们对工艺的熟练程度来分配相应的工作，由此简化了工作内容并在一定程度上降低了损耗成本，包括材料和人力损耗成本，达到提高生产速度和生产效率的目的。此外，对于具有高工艺水平的环节，可以进行例如生产工具改进这种有针对性的生产环节优化，增加产品优势。
此观点在当时意义非凡，所以到 20 世纪初亨利·福特成功的运用此观点，将一辆福特汽车的制造过程进行细致分解为八千多工时。这一案例的成功，使得当时的制造企业纷纷开始以劳动分工为主要的模式来管理企业的生产环节。可以说，分工理论成为了管理理论发展过程中的一块里程碑，也为此后更多的经济管理理论奠定了基础。
企业的轻资产运营模式其实也是以分工论为基础的，其实质是企业细化分工，将资源更多的投入核心环节以求获取利润最大化，剥离或者外包企业自身不占优势的部分，降低自身资产的比例，这种模式得益于对分工理论的继承与发展。
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第三章 保利地产轻资产运营的必要性和途径.................................. 20
3.1保利地产概况............................ 20
3.2保利地产轻资产运营的必要性 ...................................... 21
第四章 保利地产轻资产运营模式的财务风险评价................................ 30
4.1保利地产轻资产运营前后的财务风险情况............................ 30
4.1.1 筹资风险 ...................... 30
4.1.2 投资风险 ..................................... 34
第五章 对保利地产轻资产运营的相关建议 .................................... 55
5.1增加轻资产并调整收入结构 ....................... 55
5.2扩充资金和现金流来源 ............................... 56
5.3削减库存并建立信用管理系统 ..................... 56
第五章 对保利地产轻资产运营的相关建议
5.1增加轻资产并调整收入结构
从投资的角度看，保利地产要想将重资产运营彻底“轻资产化”，还得循序渐进不断的增加“轻资产”。
首先是针对“重资产”进行的投资改革。对于房地产企业而言，所谓的开发成本是企业对土地以及存货的大量资金投入而产生的。房地产项目的开发离不开“拿地”产生的成本，而此类成本对于整个项目而言占比较大，所以更多的房地产企业开始选择多家合作拿地开发项目或者采取房地产金融的模式对拿地开发进行股权投资来降低开发成本。保利地产选择的就是房地产金融进行项目开发，尤其是其信保基金的业务，通过对本企业投资的基金和企业本身合作拿地开发，转化了部分拿地开发的成本，使其成为了长期股权投资的金融资产，有效的缩减了资金的占用比例。虽然信保基金的业务规模还不能满足保利地产大部分的开发项目，但是对于已产生的效果还是给予肯定的，后期还需要扩大信保基金规模，加速其发展。
其次是提升已有“轻资产”的质量。对于房地产而言，大型企业之所以能够取得绝对的优势一方面是因为其资金的雄厚，另一方面就是其品牌价值或者物业服务更胜一筹。品牌价值是企业的无形资产，尤其对于房地产行业而言，在整个市场中能拥有较好口碑的品牌基本集中于固定的十几家，这里不得不提的是同行业的万科地产，其良好的声誉也归功于严格的流程和管理标准，这也让品牌价值成为了万科非常宝贵的核心竞争力。保利地产的品牌价值也相对较好，但在流程和管理上可以借鉴万科的标准化体系，来实现提升企业的品牌价值。而在物业和社区服务方面，保利地产有绝对的优势。保利物业在母公司轻资产运营后的发展也极其的迅速，在香港上市后也呈现出了大好的发展劲头。社区服务由于还在前期投资基础建设的阶段，所以优势不明显，但其发展成熟后定会与物业服务一样成为保利地产的核心竞争力。
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第六章 结论与展望
6.1结论
当前我国房地产企业正面临着政策缩紧、行业竞争加剧以及融资成本上升等多重危机，单纯依靠重资产运营来推进房地产企业的快速发展已经存在困难，保利地产选择房地产金融业务、社区消费服务业务以及合作开发业务和品牌输出业务的轻资产运营模式来应对现有的困境。本文将轻资产运营对保利地产的影响归纳为以下三点：
第一，轻资产运营增强了保利地产整体抵御财务风险的能力。本文通过对比轻资产运营前后风险情况和构建模型进行财务风险评价，都显示出了轻资产运营有利于保利地产抵御财务风险。总体来说，无论是在投资、筹资、运营还是现金流量风险方面，保利地产选择的轻资产运营模式在一定程度上都降低这几个方面原有的财务风险。
第二，轻资产运营提升抵御财务风险能力有限。轻资产运营模式并没有改善部分财务指标，一些指标依然处于行业凭据水平，并不能完全体现出此模式的优势。结合中国房地产市场形势而言，财务风险的加剧与政策调控频率高和调控愈严苛息息相关。而提升保利地产财务风险抵御能力有限，与信保基金成立时间短、筹资金额有限以及社区服务等轻资产业务拓展需要前期投入较多资金进行基础设施建设有关。
第三，带来了新的财务风险。一方面，保利地产其他业务收入增长率不稳定性尤其值得关注，后期的发展中需要企业考虑是否会因为国家房地产政策变化等缘故导致其他业务收入波动过大，带来一定的投资风险；另一方面，保利地产的收账速度在行业中较慢，尤其是这不利于企业的经营管理，在行业的竞争中可能造成劣势，而且企业应关注流动资产周转率的低位运行，考虑流动资产增加速度是否与营业收入增长不匹配，造成新的运营风险。
参考文献（略）
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