芦淞国投AA房地产项目投资分析研究
时间：2021-02-05 来源：www.jbevzenko.com
笔者认为从宏观经济环境来看，国家经济环境稳定，项目所在地经济也处于上升阶段；从房地产市场环境来看，虽然受国家政策的影响，大部分地区的房市处于低迷状态，但是 AA 项目所在区域，房地产市场还未饱和，具有很大的提升空间。从房地产项目投资效益来看，AA 房地产的投资效益高达31%，资本回收期为三年；且当销售率达到百分之 51.23%，就可以实现收支平衡；通过敏感性分析，发现 AA 项目的抗风险性很强，即使受到较大的市场波动，投资回报率在 18%-37%直接浮动，而资本回收期的变化不超过两年。因此，AA 房地产项目投资具有可行性。
第一章 绪论
1.1 研究背景
近年来，由于我国经济发展速度加快，居民生活水平得到大幅度提升。随着个人财富的积累和人们购买能力的增强，人们对住房水平的要求不断提高。这就加大了对于房地产的市场需求。我国土地资源有限、人口增数大，政府对房地产市场采取打压政策。而由于房地产的投资建设周期长、投资资金量大，容易受到市场等各种因素的影响，因此越来越多的学者开始对房地产项目投资进行研究分析，帮助投资者做出科学决策，防范相关风险。
国内外经济发展环境复杂多变，2017 年，株洲市通过促进供给侧结构性改革，进行产业结构调整，实现经济稳定增长。全市完成 GDP 共 2581 亿元，比上年增长 8%；全市商品房销售面积和房屋建筑施工面积分别达到 315 万平方米和 3685 万平方米，相比 2016 年增长 13.3%和 10.6%；全市房地产投资开发总计 298 亿元，比 2016 年增长 16.1%。这些数据显现株洲市经济发展呈现较好的前景，其中房地产市场保持持续快速增长。
而随着国家一系列关于 2018 年房产新政策的出台，“限购”、“增加土地供给”、整治“首付贷”、“房地产税立法”、“房贷利息抵税”、落实“营改增”等等。房地产市场面临前所未有的机遇和挑战。面对错综复杂的房地产环境，投资者应该保持清醒的大脑，对房地产项目投资进行分析显得尤为重要。
.....................
1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
房地产项目投资分析不仅能为项目投资决策提供依据，还能帮助建设单位筹集资金和向银行申请贷款。企业在编制项目初步设计计划书以及进行项目相关的科研、机构设置、生产组织、技术改造时都要以此为依据。
论文通过结合相关的投资分析理论，对 AA 房地产项目的基本概况进行调查，对房地产的投资环境和经济效益进行分析，确定 AA 房地产项目投资的可行性，为芦淞国投公司决策提供科学的理论指导。同时通过相关研究，帮助 AA 房地产项目进行项目定位；分析 AA 房地产项目相关风险，提出风险规避建议，提高 AA 房地产项目投资的成功率。
1.2.2 研究意义
该论文的研究具有较好的理论意义和现实意义，具体如下所示：
（1）理论意义。目前，国内大多数学者仅仅是停留在对房地产项目投资分析的理论研究上，很少有学者能够将理论研究应用于具体房地产项目的投资分析当中。理论研究并不充分，其实际的可操作性低，导致决策失误的发生。且现有研究对于消费市场的关注不够。本研究结合企业的真实案例，对房地产项目投资进行分析，同时对于消费市场也进行了较为全面的分析，有助于进一步完善房地产项目投资分析研究理论。
（2）现实意义。房地产项目投资不确定因素较多，面临的风险大。如果不能对项目的决策做出正确的判断，就会给企业造成巨大的损失。对 AA 项目投资进行分析，从公司方面角度，一方面，通过对该项目的投资效益进行全面研究分析，掌握了该项目的投资销售收入、利润、盈亏平衡等经济效益情况，可以降低芦淞国投公司的财务投资风险。另一方面，帮助 AA 房地产项目进行项目定位，分析项目投资过程中的风险，能增强公司的风险防范能力。从金融机构角度，项目投资分析可以帮助他们了解项目的风险，从而决定是否贷款以及贷款利率的高低。
..........................
第二章 房地产项目投资分析相关理论概述
2.1 房地产项目投资分析相关概念
2.1.1 房地产项目投资分析的定义
房地产项目投资分析是指在项目投资决策之初，为了分析房地产项目是否具有投资价值，对与项目相关的社会、经济、技术、环境等因素进行考察，完成对投资方案的分析。以及对项目建成后的社会经济效益进行评估、预测，以此来验证该房地产项目投资在经济效益上是否合理、财务收益上能否获得盈利、技术施工上是否可行等，从而为投资决策提供科学依据。
从市场需求和国民经济发展情况、地区和行业发展规划等几个方面，对与项目相关的社会、经济、市场、土地资源等问题进行全面深入的分析、对比和验证；而且还要对项目的社会、经济和环境收益进行科学合理的预估和评价，进而判断项目技术上的可行性、经济上的合理性。房地产项目投资分析的性质决定了其具有一定的预测性，而这种预测性体现在要最大程度上地预测房地产市场的发展前景和行业趋势，充分利用手头上的一切可用信息资源，尽可能做到精确分析和评价，以免出现由于决策上的失误而导致的经济亏损。
对于开发方而言，开发需要消耗资金，投入人力和物力等资源，从而也会决定企业的经济收益的好坏。所以，对项目开发一定要有足够的理解，通过对项目的选地、用地面积、开发周期、四周的配套、负担能力以及盈利能力等进行全方位详细的调查，提高决策的合理性和准确性，降低决策的失误可能性，尽量提升项目的自然和社会效益，同时也要为公司带来利润。在房地产项目开发过程当中，投资分析是一项最基本的、首要的任务，也是进行投资决策的大前提。
.........................
2.2 房地产投资分析相关理论
2.2.1 区位理论
区位理论是关于人们生活区域分布与相关要素相互作用的学说。研究的主要内容为根据人们的经济活动，如何对经济活动区域进行最优的安排。
其主要代表理论为：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论。
（1）同心圆理论
同心圆理论是由伯吉斯（E.W.Burgess）通过对 1925 年芝加哥城市相关土地利用进行调查，通过其空间结构分布分析后得出的。同心圆的基本模式为：在城市用地的规划和布局中，以中心区域为核心，所有用地构成五个同心圆，一圈一圈将中心区域包裹起来。同心圆的布局由内到外依次为：以大商场、办公楼为代表的中心商业区，这一层为城市社交的中心；围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带，以老式住宅、出租屋为代表，轻工业、批发商业占据这部分用地一半以上的空间；工人住宅区，租金便宜，与市中心之间的交通便利；高收入阶层住宅区，由高级公寓、花园别墅组成；通勤人士住宅区，约距中心商业区 30~60 分钟乘车距离范围内。
该理论认为，随着人口的增长，城市区域会向外扩张。最核心区域会占领过渡地带的区域，而过渡地带也会向外圈进行发展，依此类推。内圈区域向外圈方向进行扩张，入侵相邻外圈地带，导致了土地使用的演替。有学者将此现象称为“渗透”现象，即核心活动区域慢慢渗透到了外围活动区域；也有学者称为“过滤”。受这种思想的影响，60 年代末-70 年代初，美国将原本属于过渡地带的第二圈用地，划分到了核心的商务用地中去。将原本的建筑进行改建，成为中产阶级住宅区。而原本占据此区域大半空间的工厂则向居住区进行扩展，形成了新的土地分布格局。
..........................
第三章 AA 房地产项目概况...............................15
3.1 项目背景及地块现状 .........................15
3.1.1 项目背景 .................................15
3.1.2 地块现状 ...............16
第四章 AA 房地产项目的投资环境分析与定位...........................19
4.1 AA 房地产项目投资环境分析 .......................19
4.1.1 宏观经济环境分析 ...........................19
4.1.2 房地产市场运行情况分析........................20
第五章 AA 房地产项目投资效益分析.....................................30
5.1 AA 房地产项目投资经济效益分析 ..............................30
5.1.1 项目投资获利性分析 .............................30
5.1.2 项目盈亏平衡分析 ..........................38
第六章 AA 房地产项目实施风险分析及防范对策研究
6.1 AA 房地产项目实施风险分析
根据 AA 项目投资的时间关系，将从项目分为前期筹备阶段、中期建设阶段和后期租售阶段。不同的阶段项目投资所面临的风险不同，分别从三个阶段对项目存在的风险问题进行分析。
6.1.1 前期筹备阶段
项目在前期筹备阶段，需要对项目的定位、定价以及推广进行相关决策；确定外部资源；投资方式和投资项目类型的确定；获取融资；项目选址，获取土地；勘察设计；签订相关合同等。因此主要从项目投融资风险、项目选址风险和合同风险来分析前期筹备阶段，房地产项目存在的风险。
（1）项目投融资风险
项目在进行投资方式的选择时，有独立投资和联合开发两种形式。独立投资在项目建成之后，能够独自获取项目的利润。但是同时，在项目过程中遇到的风险也需要独自承担。联合开发方式则是两家或多家房地产开发公司共同完成项目的建设，参与公司根据他们投资所占比例进行利润分配。虽然获得的利润比之独立投资要小，但是相关风险也会由多家公司一起承担。由于房地产项目周期长、前期投入大的特点，对于投资金额的需求很大，房地产开发商一定要结合项目的相关情况，选择合适的投资方式。
同时，由于房地产项目投资量大，开发商在进行房地产项目的投资时，不仅依靠自有现金，而是通过相关融资方式获取资金。最常见的则是：“楼花”融资和房地产按揭。“楼花”融资是指出售期楼进行资金的筹措。这种方式对于交易双方都存在着风险。对于消费者来说，项目可能因为某种原因而不能按期交付使用，或者与预期存在偏差等等。而对于开发商来说，通过相关估算设定了期楼的价格，若在建设过程中，相关建设成本比预期的要高，如建筑材料的价格上涨，开发成本增加，这就是开发商进行“楼花”融资会面临的风险。房地产按揭带来的风险主要来源于贷款利率的变化、按揭期数的变化等。当贷款利率增加，按揭期限就会延长，风险就会增加。
..............................
第七章 结论与展望
7.1 研究结论
论文通过对 AA 项目的投资环境、投资效益，对 AA 项目进行的市场定位以及实施风险分析得出以下结论：从宏观经济环境来看，国家经济环境稳定，项目所在地经济也处于上升阶段；从房地产市场环境来看，虽然受国家政策的影响，大部分地区的房市处于低迷状态，但是 AA 项目所在区域，房地产市场还未饱和，具有很大的提升空间。从房地产项目投资效益来看，AA 房地产的投资效益高达31%，资本回收期为三年；且当销售率达到百分之 51.23%，就可以实现收支平衡；通过敏感性分析，发现 AA 项目的抗风险性很强，即使受到较大的市场波动，投资回报率在 18%-37%直接浮动，而资本回收期的变化不超过两年。因此，AA 房地产项目投资具有可行性。
文章最后对房地产项目投资实施过程中存在的风险进行研究，房地产项目在筹备阶段存在着项目投融资风险、项目选址风险和合同管理风险；在建设阶段存在政府政策风险、成本风险、质量风险和技术风险；在后期租售阶段存在市场供求风险；销售风险和物业风险。提出在战略层应该通过实施投资分散、投资组合和购买保险的策略来防范风险；而战术层应该通过编制风险防范计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析和风险过程管理进行房地产项目风险防范。
参考文献（略）
第一章 绪论
1.1 研究背景
近年来，由于我国经济发展速度加快，居民生活水平得到大幅度提升。随着个人财富的积累和人们购买能力的增强，人们对住房水平的要求不断提高。这就加大了对于房地产的市场需求。我国土地资源有限、人口增数大，政府对房地产市场采取打压政策。而由于房地产的投资建设周期长、投资资金量大，容易受到市场等各种因素的影响，因此越来越多的学者开始对房地产项目投资进行研究分析，帮助投资者做出科学决策，防范相关风险。
国内外经济发展环境复杂多变，2017 年，株洲市通过促进供给侧结构性改革，进行产业结构调整，实现经济稳定增长。全市完成 GDP 共 2581 亿元，比上年增长 8%；全市商品房销售面积和房屋建筑施工面积分别达到 315 万平方米和 3685 万平方米，相比 2016 年增长 13.3%和 10.6%；全市房地产投资开发总计 298 亿元，比 2016 年增长 16.1%。这些数据显现株洲市经济发展呈现较好的前景，其中房地产市场保持持续快速增长。
而随着国家一系列关于 2018 年房产新政策的出台，“限购”、“增加土地供给”、整治“首付贷”、“房地产税立法”、“房贷利息抵税”、落实“营改增”等等。房地产市场面临前所未有的机遇和挑战。面对错综复杂的房地产环境，投资者应该保持清醒的大脑，对房地产项目投资进行分析显得尤为重要。
.....................
1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
房地产项目投资分析不仅能为项目投资决策提供依据，还能帮助建设单位筹集资金和向银行申请贷款。企业在编制项目初步设计计划书以及进行项目相关的科研、机构设置、生产组织、技术改造时都要以此为依据。
论文通过结合相关的投资分析理论，对 AA 房地产项目的基本概况进行调查，对房地产的投资环境和经济效益进行分析，确定 AA 房地产项目投资的可行性，为芦淞国投公司决策提供科学的理论指导。同时通过相关研究，帮助 AA 房地产项目进行项目定位；分析 AA 房地产项目相关风险，提出风险规避建议，提高 AA 房地产项目投资的成功率。
1.2.2 研究意义
该论文的研究具有较好的理论意义和现实意义，具体如下所示：
（1）理论意义。目前，国内大多数学者仅仅是停留在对房地产项目投资分析的理论研究上，很少有学者能够将理论研究应用于具体房地产项目的投资分析当中。理论研究并不充分，其实际的可操作性低，导致决策失误的发生。且现有研究对于消费市场的关注不够。本研究结合企业的真实案例，对房地产项目投资进行分析，同时对于消费市场也进行了较为全面的分析，有助于进一步完善房地产项目投资分析研究理论。
（2）现实意义。房地产项目投资不确定因素较多，面临的风险大。如果不能对项目的决策做出正确的判断，就会给企业造成巨大的损失。对 AA 项目投资进行分析，从公司方面角度，一方面，通过对该项目的投资效益进行全面研究分析，掌握了该项目的投资销售收入、利润、盈亏平衡等经济效益情况，可以降低芦淞国投公司的财务投资风险。另一方面，帮助 AA 房地产项目进行项目定位，分析项目投资过程中的风险，能增强公司的风险防范能力。从金融机构角度，项目投资分析可以帮助他们了解项目的风险，从而决定是否贷款以及贷款利率的高低。
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第二章 房地产项目投资分析相关理论概述
2.1 房地产项目投资分析相关概念
2.1.1 房地产项目投资分析的定义
房地产项目投资分析是指在项目投资决策之初，为了分析房地产项目是否具有投资价值，对与项目相关的社会、经济、技术、环境等因素进行考察，完成对投资方案的分析。以及对项目建成后的社会经济效益进行评估、预测，以此来验证该房地产项目投资在经济效益上是否合理、财务收益上能否获得盈利、技术施工上是否可行等，从而为投资决策提供科学依据。
从市场需求和国民经济发展情况、地区和行业发展规划等几个方面，对与项目相关的社会、经济、市场、土地资源等问题进行全面深入的分析、对比和验证；而且还要对项目的社会、经济和环境收益进行科学合理的预估和评价，进而判断项目技术上的可行性、经济上的合理性。房地产项目投资分析的性质决定了其具有一定的预测性，而这种预测性体现在要最大程度上地预测房地产市场的发展前景和行业趋势，充分利用手头上的一切可用信息资源，尽可能做到精确分析和评价，以免出现由于决策上的失误而导致的经济亏损。
对于开发方而言，开发需要消耗资金，投入人力和物力等资源，从而也会决定企业的经济收益的好坏。所以，对项目开发一定要有足够的理解，通过对项目的选地、用地面积、开发周期、四周的配套、负担能力以及盈利能力等进行全方位详细的调查，提高决策的合理性和准确性，降低决策的失误可能性，尽量提升项目的自然和社会效益，同时也要为公司带来利润。在房地产项目开发过程当中，投资分析是一项最基本的、首要的任务，也是进行投资决策的大前提。
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2.2 房地产投资分析相关理论
2.2.1 区位理论
区位理论是关于人们生活区域分布与相关要素相互作用的学说。研究的主要内容为根据人们的经济活动，如何对经济活动区域进行最优的安排。
其主要代表理论为：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论。
（1）同心圆理论
同心圆理论是由伯吉斯（E.W.Burgess）通过对 1925 年芝加哥城市相关土地利用进行调查，通过其空间结构分布分析后得出的。同心圆的基本模式为：在城市用地的规划和布局中，以中心区域为核心，所有用地构成五个同心圆，一圈一圈将中心区域包裹起来。同心圆的布局由内到外依次为：以大商场、办公楼为代表的中心商业区，这一层为城市社交的中心；围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带，以老式住宅、出租屋为代表，轻工业、批发商业占据这部分用地一半以上的空间；工人住宅区，租金便宜，与市中心之间的交通便利；高收入阶层住宅区，由高级公寓、花园别墅组成；通勤人士住宅区，约距中心商业区 30~60 分钟乘车距离范围内。
该理论认为，随着人口的增长，城市区域会向外扩张。最核心区域会占领过渡地带的区域，而过渡地带也会向外圈进行发展，依此类推。内圈区域向外圈方向进行扩张，入侵相邻外圈地带，导致了土地使用的演替。有学者将此现象称为“渗透”现象，即核心活动区域慢慢渗透到了外围活动区域；也有学者称为“过滤”。受这种思想的影响，60 年代末-70 年代初，美国将原本属于过渡地带的第二圈用地，划分到了核心的商务用地中去。将原本的建筑进行改建，成为中产阶级住宅区。而原本占据此区域大半空间的工厂则向居住区进行扩展，形成了新的土地分布格局。
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第三章 AA 房地产项目概况...............................15
3.1 项目背景及地块现状 .........................15
3.1.1 项目背景 .................................15
3.1.2 地块现状 ...............16
第四章 AA 房地产项目的投资环境分析与定位...........................19
4.1 AA 房地产项目投资环境分析 .......................19
4.1.1 宏观经济环境分析 ...........................19
4.1.2 房地产市场运行情况分析........................20
第五章 AA 房地产项目投资效益分析.....................................30
5.1 AA 房地产项目投资经济效益分析 ..............................30
5.1.1 项目投资获利性分析 .............................30
5.1.2 项目盈亏平衡分析 ..........................38
第六章 AA 房地产项目实施风险分析及防范对策研究
6.1 AA 房地产项目实施风险分析
根据 AA 项目投资的时间关系，将从项目分为前期筹备阶段、中期建设阶段和后期租售阶段。不同的阶段项目投资所面临的风险不同，分别从三个阶段对项目存在的风险问题进行分析。
6.1.1 前期筹备阶段
项目在前期筹备阶段，需要对项目的定位、定价以及推广进行相关决策；确定外部资源；投资方式和投资项目类型的确定；获取融资；项目选址，获取土地；勘察设计；签订相关合同等。因此主要从项目投融资风险、项目选址风险和合同风险来分析前期筹备阶段，房地产项目存在的风险。
（1）项目投融资风险
项目在进行投资方式的选择时，有独立投资和联合开发两种形式。独立投资在项目建成之后，能够独自获取项目的利润。但是同时，在项目过程中遇到的风险也需要独自承担。联合开发方式则是两家或多家房地产开发公司共同完成项目的建设，参与公司根据他们投资所占比例进行利润分配。虽然获得的利润比之独立投资要小，但是相关风险也会由多家公司一起承担。由于房地产项目周期长、前期投入大的特点，对于投资金额的需求很大，房地产开发商一定要结合项目的相关情况，选择合适的投资方式。
同时，由于房地产项目投资量大，开发商在进行房地产项目的投资时，不仅依靠自有现金，而是通过相关融资方式获取资金。最常见的则是：“楼花”融资和房地产按揭。“楼花”融资是指出售期楼进行资金的筹措。这种方式对于交易双方都存在着风险。对于消费者来说，项目可能因为某种原因而不能按期交付使用，或者与预期存在偏差等等。而对于开发商来说，通过相关估算设定了期楼的价格，若在建设过程中，相关建设成本比预期的要高，如建筑材料的价格上涨，开发成本增加，这就是开发商进行“楼花”融资会面临的风险。房地产按揭带来的风险主要来源于贷款利率的变化、按揭期数的变化等。当贷款利率增加，按揭期限就会延长，风险就会增加。
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第七章 结论与展望
7.1 研究结论
论文通过对 AA 项目的投资环境、投资效益，对 AA 项目进行的市场定位以及实施风险分析得出以下结论：从宏观经济环境来看，国家经济环境稳定，项目所在地经济也处于上升阶段；从房地产市场环境来看，虽然受国家政策的影响，大部分地区的房市处于低迷状态，但是 AA 项目所在区域，房地产市场还未饱和，具有很大的提升空间。从房地产项目投资效益来看，AA 房地产的投资效益高达31%，资本回收期为三年；且当销售率达到百分之 51.23%，就可以实现收支平衡；通过敏感性分析，发现 AA 项目的抗风险性很强，即使受到较大的市场波动，投资回报率在 18%-37%直接浮动，而资本回收期的变化不超过两年。因此，AA 房地产项目投资具有可行性。
文章最后对房地产项目投资实施过程中存在的风险进行研究，房地产项目在筹备阶段存在着项目投融资风险、项目选址风险和合同管理风险；在建设阶段存在政府政策风险、成本风险、质量风险和技术风险；在后期租售阶段存在市场供求风险；销售风险和物业风险。提出在战略层应该通过实施投资分散、投资组合和购买保险的策略来防范风险；而战术层应该通过编制风险防范计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析和风险过程管理进行房地产项目风险防范。
参考文献（略）
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