战略视角下的房地产企业财务分析――滨江集团与万科股份
时间：2021-02-03 来源：www.jbevzenko.com
一是在产品研发都比较重视，对产品的工程质量，售后服务，物业服务等都采取差异化的营销策略。二是都比较重视企业的品牌营销力，通过品牌来带动品质，然后带动营销。三是两家房企都选择相对比较稳妥的发展战略，稳重求进，不疯狂夸张。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
中国 30 年的改革开放催生了房地产行业的产生与发展，渐渐成为中国经济发展的不可或缺的组成部分，在中国国家经济占据着非常重要的地位，在建设国家工业化、城市化和现代化过程中常常扮演着重要角色。房地产行业是基础性行业，它直接或间接带动其他产业的发展，为中国国家稳发展、促就业、城乡一体化等都起着重要作用。
中国房地产业自产生以来，曾保持相当长时间的活跃和快速发展。虽然，20 世纪90 年代末，房价的疯狂上涨带来了的社会矛盾和经济泡沫的风险，金融机构开始对开发项目贷款管制，住房按揭审批手续严格等，但中国房地产行业因其特殊的行业性质，仍获得较高的行业利润，也继续保持着发展的势头。但是，2008 年美国次贷危机引发的全球性金融危机，使中国房地产业一度进入了发展的冬天。为推动房地产业的复苏，中国调控释放大额资金流，很多地方取消限购，鼓励“去库存”，进行供给侧改革，城乡一体化等一系列政策下，三四线城市棚户区改造，从而促进了中国房地产市场迎来了再次爆发期，房价也一度疯狂上涨。为避免房地产经济泡沫和系统性风险，政府推出各种严格限购、限贷政策，住房“房住不炒”甚嚣尘上，房地产行业暴利的时代一去不复返。2020 年新冠疫情的爆发，则给予中国房地产业沉重一击，让原本不再疯狂的房地产业的发展再次受到了严峻的挑战。由于疫情的影响，众多房地产企业特别是中小房地产企业销售量剧减，而销售端的无力造成了房地产企业财务的困境，大批的房地产企业高负债率，现金流无力，正面临着资金链断裂和破产风险，资金链的断裂很可能成为压垮众多房地产企业甚至整个房地产市场生命线的最后一根槄草。
在上述背景下，制定合理的企业发展战略并有效推进企业财务的合理化，成为摆在中国每一个房地产企业健康发展道路上的迫切需要。从战略的视角下，进行准确的财务分析与有效的战略制定，对每一个房地产企业而言都至关重要。
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1.2 国内外相关研究综述
1.2.1 国外相关研究现状
国外对战略影响财务分析的行为、结果研究的较早，也是由国外的一些学者研究成功引入到我国，对我国企业在公司财务战略方面，更能结合两者的联系，如果相互影响，到最后如何设定企业公司战略，最终怎样导致企业财务结果。
Palepu（2003）[1]把战略分析与财务分析相互结合运用到财务报表分析中，结合定量和定性分析方法进行研究，从战略、财务、会计和前景分析的四个方向分别进行分析，然后进行总结。将战略分析与财务分析相互结合是一种创新性的分析方法，填补了传统的财务报表分析方法的局限性。
John Mulvey（2008）[2]对财务目标进行分析，结合案例分析研究，提出变化中的财务分析对财务目标的重要性，并且有效提高财务分析效率。将财务分析目标与战略分析有了进一步的联系。
哈佛大学的 Palepu（2009）[3]，根据之前的研究，将财务分析按照战略、财务、会计和前景分析，主要根据企业制定的战略，对企业从这四个方面进行研究，发现企业在发展中的优点和不足，战略结合财务分析，给企业在发展中提供建议。
K. R. Subramanyam（2009[4]也赞成这次财务分析方法，报表分析和战略相结合。方法分为：战略、财务、会计和前景四个方面，方法的主要还是从战略出发进行财务分析，最后对企业发展提供建议。
V. L. Bernard（2013[5]指出公式可持续发展应从战略出发，财务分析方法的四个方面进行，从企业经营业绩、可持续性、财务状况和发展方向。
Stephen Iceberg 和 Dennis Pitt（2013）[6]表示，可以根据公司的财务数据对公司的品牌价值进行量化和评估工作，建议公司可持续发展方向。Farrah[7]认为“期权方法”让财务和战略分析建立在时间上，提供分析效率。
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2 滨江集团和万科股份的战略分析
2.1 滨江集团和万科股份的基本情况
2.1.1 滨江集团的基本情况
杭州滨江房产集团股份有限公司（简称“滨江集团”）于 1992 年成立，是一家具有近 30 年的一级开发资质民营房地产企业。2008 年 5 月在中国深交所成功上市，2019年滨江集团全年销售额（全口径）为 1120 亿元，位列 2019 年中国房地产百强榜第 31位。 截至 2019 年 12 月 31 日公司拥有总股本 31.11 亿，总市值 131 亿。
在房地产新常态下，滨江集团积极转型升级，布局小镇建设和长租公寓，开拓海外市场、对外多元投资，全面开启了“以房地产为主体、金融、服务为两翼”的多元发展新蓝图。
28 年的发展，铸就了滨江集团“产品、配套、服务”三张金名片。在今后发展中，将不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万户创造安居乐业的理想栖息地，并成为“行业品牌领跑者、高端品质标准制订者”的著名房地产企业。
2019 年滨江集团签约销售额首次迈上千亿规模，公司也成为千亿元房企俱乐部名单的新成员。不过，千亿元的销售中究竟有多少属于滨江集团，公司没有直接披露，大多项目权益占比较低。签约销售的急剧膨胀带来了规模的扩大，但这并没有给滨江集团带来实实在在的净经营现金流。借款规模的持续攀升意味着利息支出相应的增长，滨江集团 2018 年分配股利、利润或偿付利息支付的现金已经反超了公司的归属于母公司净利润，2019 年前三季度差距也进一步拉大。显然，对其历史财务数据和公司战略进行结合分析，并与排名较为成熟靠前房企万科股份进行对比，具有较强的实际意义。
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2.2 滨江集团和万科股份 PEST 分析
我国房地产行业面临国家调控时刻在不断的变化。在战略视角下进行财务分析，了解滨江集团和万科股份所处外部环境，并运用 PEST 分析工具综合分析。宏观环境分析，包含政策环境、经济环境、社会文化环境和技术环境[37]。
2.2.1 政策环境分析
我国国情是房地产行业长时间调控中，政策带来影响大和广。从房地产历次变动政策来看，主要从以下三个层面进行调控。宏观层面：货币政策、财政政策；中观层面：土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策；微观层面的：融资政策。
（1）货币政策
政府利用改变货币供应量、调整存准率和存贷利率等渠道，运用灵活的货币政策有效地刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模，从而间接促进或抑制房地产市场的发展；
（2）财政政策
房地产财政政策通过财政收入和财政支出来执行。财政收入有税收，土地财政，提高购房者购买成本，抑制房地产投机行为。财政支出通过政府补贴，人才政策等措施来执行。
（3）土地政策
土地政策是政府对房地产开发商利益的最直接影响，土地价格高低，供需充足与否，地块好坏，都直接影响土地市价，和房价。
（4）户籍政策
由于我国国情对户籍政策的特殊性，一二线城市的稀缺资源集中在拥有户籍和房产为前提，主要是教育学区房，医疗和就业。随着一些城市对落户限制放松，对人才引入，对提高当地房地产房价水平有重大贡献。户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存，解决区域性、结构性问题。
..................................
3 滨江集团和万科股份的财务分析 ......................22
3.1 滨江集团和万科股份重要会计政策对比分析 ...................... 22
3.1.1 应收账款会计政策及对比 .................. 22
3.1.2 存货会计政策与对比 ..................... 22
4 战略视角房地产企业财务优化的对策建议 ................................ 50
4.1 拓宽融资渠道 .................... 50
4.2 提升公司主体信用等级，降低融资成本 .......................... 50
4.3 提升资金安全和使用效率，加快销售回款 ........................ 51
5 总结与展望 ................ 54
5.1 研究主要结论 ............. 54
5.2 不足之处 .......... 55
5.3 未来研究展望 .................. 55
4 战略视角房地产企业财务优化的对策建议
4.1 拓宽融资渠道
可以参照万科股份融资经验，如扩宽融资渠道，降低融资成本，或者考虑境外融资，或者考虑企业赴香港或美股上市等。一方面提升了企业融资渠道，丰富了资金来源，保障了负债偿还安全性；另一方面可以提升企业知名度，金融市场的发展侧面也可以提高公司股价。
由于国家调控的不确定性，银行项目贷款的大门时开时闭，资金来源很不稳定，倘若房地产企业把银行项目开发贷款作为唯一的项目开发资金来源，很多项目很有可能无法顺利实施，项目资金风险很大。所以实施拓宽融资渠道战略，是各家房地产公司未来可持续发展的重要手段之一。融资渠道多样性可以根据各个企业的实际情况，有选择性的实施，按融资的性质可分为直接融资和间接融资，以下列举一些房地产企业常用融资渠道：
（1） 国内主板 IPO 上市，发现股票进行直接融资。（2） 赴香港或美股 IPO 上市，获取境外发行股票资金。（3） 国内发行银行间市场的中期票据、短期融资券等，发行公司债券。（4） 发行境外债券，获取境外资金。（5） 寻求国内市场信托资金，执行信托计划项目。（6） 考虑项目土地前端融资、资产证券化 ABS 和应收账款支持证券等。（7） 项目工程款商业票据。
..........................
5 总结与展望
5.1 研究主要结论
论文研究的主要结论有：
（1）战略分析结论
滨江集团和万科股份的战略选择与实施，有相同点，也有不同点。两者的相同点主要体现在：一是在产品研发都比较重视，对产品的工程质量，售后服务，物业服务等都采取差异化的营销策略。二是都比较重视企业的品牌营销力，通过品牌来带动品质，然后带动营销。三是两家房企都选择相对比较稳妥的发展战略，稳重求进，不疯狂夸张。
两者的不同点主要体现在：第一，万科股份发展面向全国，而滨江集团聚焦地方。第二，两家房企对融资贷款方面定位也不一样，万科股份注重财务杠杆稳健的金融属性，恰当利用财务杠杆带来的效益；而滨江集团选择限制贷款规模。第三，在人员数量方面，滨江集团较万科股份而言，人员数量限制更为严格。第四，万科股份较滨江集团行业一体化程度较高。
（2）财务分析结论
通过对滨江集团和万科股份的财务分析，主要获得如下结论：
一是产品差异化和高品质战略，导致产品毛利高。
二是高周转和快去化战略，导致资产周转率下降，净资产收益率上升。
三是多元化发展战略，投资性房地产占总资产比上升。
参考文献（略）
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
中国 30 年的改革开放催生了房地产行业的产生与发展，渐渐成为中国经济发展的不可或缺的组成部分，在中国国家经济占据着非常重要的地位，在建设国家工业化、城市化和现代化过程中常常扮演着重要角色。房地产行业是基础性行业，它直接或间接带动其他产业的发展，为中国国家稳发展、促就业、城乡一体化等都起着重要作用。
中国房地产业自产生以来，曾保持相当长时间的活跃和快速发展。虽然，20 世纪90 年代末，房价的疯狂上涨带来了的社会矛盾和经济泡沫的风险，金融机构开始对开发项目贷款管制，住房按揭审批手续严格等，但中国房地产行业因其特殊的行业性质，仍获得较高的行业利润，也继续保持着发展的势头。但是，2008 年美国次贷危机引发的全球性金融危机，使中国房地产业一度进入了发展的冬天。为推动房地产业的复苏，中国调控释放大额资金流，很多地方取消限购，鼓励“去库存”，进行供给侧改革，城乡一体化等一系列政策下，三四线城市棚户区改造，从而促进了中国房地产市场迎来了再次爆发期，房价也一度疯狂上涨。为避免房地产经济泡沫和系统性风险，政府推出各种严格限购、限贷政策，住房“房住不炒”甚嚣尘上，房地产行业暴利的时代一去不复返。2020 年新冠疫情的爆发，则给予中国房地产业沉重一击，让原本不再疯狂的房地产业的发展再次受到了严峻的挑战。由于疫情的影响，众多房地产企业特别是中小房地产企业销售量剧减，而销售端的无力造成了房地产企业财务的困境，大批的房地产企业高负债率，现金流无力，正面临着资金链断裂和破产风险，资金链的断裂很可能成为压垮众多房地产企业甚至整个房地产市场生命线的最后一根槄草。
在上述背景下，制定合理的企业发展战略并有效推进企业财务的合理化，成为摆在中国每一个房地产企业健康发展道路上的迫切需要。从战略的视角下，进行准确的财务分析与有效的战略制定，对每一个房地产企业而言都至关重要。
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1.2 国内外相关研究综述
1.2.1 国外相关研究现状
国外对战略影响财务分析的行为、结果研究的较早，也是由国外的一些学者研究成功引入到我国，对我国企业在公司财务战略方面，更能结合两者的联系，如果相互影响，到最后如何设定企业公司战略，最终怎样导致企业财务结果。
Palepu（2003）[1]把战略分析与财务分析相互结合运用到财务报表分析中，结合定量和定性分析方法进行研究，从战略、财务、会计和前景分析的四个方向分别进行分析，然后进行总结。将战略分析与财务分析相互结合是一种创新性的分析方法，填补了传统的财务报表分析方法的局限性。
John Mulvey（2008）[2]对财务目标进行分析，结合案例分析研究，提出变化中的财务分析对财务目标的重要性，并且有效提高财务分析效率。将财务分析目标与战略分析有了进一步的联系。
哈佛大学的 Palepu（2009）[3]，根据之前的研究，将财务分析按照战略、财务、会计和前景分析，主要根据企业制定的战略，对企业从这四个方面进行研究，发现企业在发展中的优点和不足，战略结合财务分析，给企业在发展中提供建议。
K. R. Subramanyam（2009[4]也赞成这次财务分析方法，报表分析和战略相结合。方法分为：战略、财务、会计和前景四个方面，方法的主要还是从战略出发进行财务分析，最后对企业发展提供建议。
V. L. Bernard（2013[5]指出公式可持续发展应从战略出发，财务分析方法的四个方面进行，从企业经营业绩、可持续性、财务状况和发展方向。
Stephen Iceberg 和 Dennis Pitt（2013）[6]表示，可以根据公司的财务数据对公司的品牌价值进行量化和评估工作，建议公司可持续发展方向。Farrah[7]认为“期权方法”让财务和战略分析建立在时间上，提供分析效率。
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2 滨江集团和万科股份的战略分析
2.1 滨江集团和万科股份的基本情况
2.1.1 滨江集团的基本情况
杭州滨江房产集团股份有限公司（简称“滨江集团”）于 1992 年成立，是一家具有近 30 年的一级开发资质民营房地产企业。2008 年 5 月在中国深交所成功上市，2019年滨江集团全年销售额（全口径）为 1120 亿元，位列 2019 年中国房地产百强榜第 31位。 截至 2019 年 12 月 31 日公司拥有总股本 31.11 亿，总市值 131 亿。
在房地产新常态下，滨江集团积极转型升级，布局小镇建设和长租公寓，开拓海外市场、对外多元投资，全面开启了“以房地产为主体、金融、服务为两翼”的多元发展新蓝图。
28 年的发展，铸就了滨江集团“产品、配套、服务”三张金名片。在今后发展中，将不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万户创造安居乐业的理想栖息地，并成为“行业品牌领跑者、高端品质标准制订者”的著名房地产企业。
2019 年滨江集团签约销售额首次迈上千亿规模，公司也成为千亿元房企俱乐部名单的新成员。不过，千亿元的销售中究竟有多少属于滨江集团，公司没有直接披露，大多项目权益占比较低。签约销售的急剧膨胀带来了规模的扩大，但这并没有给滨江集团带来实实在在的净经营现金流。借款规模的持续攀升意味着利息支出相应的增长，滨江集团 2018 年分配股利、利润或偿付利息支付的现金已经反超了公司的归属于母公司净利润，2019 年前三季度差距也进一步拉大。显然，对其历史财务数据和公司战略进行结合分析，并与排名较为成熟靠前房企万科股份进行对比，具有较强的实际意义。
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2.2 滨江集团和万科股份 PEST 分析
我国房地产行业面临国家调控时刻在不断的变化。在战略视角下进行财务分析，了解滨江集团和万科股份所处外部环境，并运用 PEST 分析工具综合分析。宏观环境分析，包含政策环境、经济环境、社会文化环境和技术环境[37]。
2.2.1 政策环境分析
我国国情是房地产行业长时间调控中，政策带来影响大和广。从房地产历次变动政策来看，主要从以下三个层面进行调控。宏观层面：货币政策、财政政策；中观层面：土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策；微观层面的：融资政策。
（1）货币政策
政府利用改变货币供应量、调整存准率和存贷利率等渠道，运用灵活的货币政策有效地刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模，从而间接促进或抑制房地产市场的发展；
（2）财政政策
房地产财政政策通过财政收入和财政支出来执行。财政收入有税收，土地财政，提高购房者购买成本，抑制房地产投机行为。财政支出通过政府补贴，人才政策等措施来执行。
（3）土地政策
土地政策是政府对房地产开发商利益的最直接影响，土地价格高低，供需充足与否，地块好坏，都直接影响土地市价，和房价。
（4）户籍政策
由于我国国情对户籍政策的特殊性，一二线城市的稀缺资源集中在拥有户籍和房产为前提，主要是教育学区房，医疗和就业。随着一些城市对落户限制放松，对人才引入，对提高当地房地产房价水平有重大贡献。户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存，解决区域性、结构性问题。
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3 滨江集团和万科股份的财务分析 ......................22
3.1 滨江集团和万科股份重要会计政策对比分析 ...................... 22
3.1.1 应收账款会计政策及对比 .................. 22
3.1.2 存货会计政策与对比 ..................... 22
4 战略视角房地产企业财务优化的对策建议 ................................ 50
4.1 拓宽融资渠道 .................... 50
4.2 提升公司主体信用等级，降低融资成本 .......................... 50
4.3 提升资金安全和使用效率，加快销售回款 ........................ 51
5 总结与展望 ................ 54
5.1 研究主要结论 ............. 54
5.2 不足之处 .......... 55
5.3 未来研究展望 .................. 55
4 战略视角房地产企业财务优化的对策建议
4.1 拓宽融资渠道
可以参照万科股份融资经验，如扩宽融资渠道，降低融资成本，或者考虑境外融资，或者考虑企业赴香港或美股上市等。一方面提升了企业融资渠道，丰富了资金来源，保障了负债偿还安全性；另一方面可以提升企业知名度，金融市场的发展侧面也可以提高公司股价。
由于国家调控的不确定性，银行项目贷款的大门时开时闭，资金来源很不稳定，倘若房地产企业把银行项目开发贷款作为唯一的项目开发资金来源，很多项目很有可能无法顺利实施，项目资金风险很大。所以实施拓宽融资渠道战略，是各家房地产公司未来可持续发展的重要手段之一。融资渠道多样性可以根据各个企业的实际情况，有选择性的实施，按融资的性质可分为直接融资和间接融资，以下列举一些房地产企业常用融资渠道：
（1） 国内主板 IPO 上市，发现股票进行直接融资。（2） 赴香港或美股 IPO 上市，获取境外发行股票资金。（3） 国内发行银行间市场的中期票据、短期融资券等，发行公司债券。（4） 发行境外债券，获取境外资金。（5） 寻求国内市场信托资金，执行信托计划项目。（6） 考虑项目土地前端融资、资产证券化 ABS 和应收账款支持证券等。（7） 项目工程款商业票据。
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5 总结与展望
5.1 研究主要结论
论文研究的主要结论有：
（1）战略分析结论
滨江集团和万科股份的战略选择与实施，有相同点，也有不同点。两者的相同点主要体现在：一是在产品研发都比较重视，对产品的工程质量，售后服务，物业服务等都采取差异化的营销策略。二是都比较重视企业的品牌营销力，通过品牌来带动品质，然后带动营销。三是两家房企都选择相对比较稳妥的发展战略，稳重求进，不疯狂夸张。
两者的不同点主要体现在：第一，万科股份发展面向全国，而滨江集团聚焦地方。第二，两家房企对融资贷款方面定位也不一样，万科股份注重财务杠杆稳健的金融属性，恰当利用财务杠杆带来的效益；而滨江集团选择限制贷款规模。第三，在人员数量方面，滨江集团较万科股份而言，人员数量限制更为严格。第四，万科股份较滨江集团行业一体化程度较高。
（2）财务分析结论
通过对滨江集团和万科股份的财务分析，主要获得如下结论：
一是产品差异化和高品质战略，导致产品毛利高。
二是高周转和快去化战略，导致资产周转率下降，净资产收益率上升。
三是多元化发展战略，投资性房地产占总资产比上升。
参考文献（略）
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