“营改增”对房地产业影响效应财会管理分析

 

第 1 章 绪论

 

1.1 研究背景及意义

财政是关乎国家治理的基石和主要支柱,具体的财税体制在国家的管理中一直扮演着基础性、制度性、保障性的作用。目前我国的财政运行环境发生了很大的变化，其中国家经济增长速度减缓、国家财富进一步积累、改革发展全面开放。原来的财税体制已经不适合我国的经济发展，原有财税体制急需变革。中共中央政治局分别在 2013 年和2014 年召开财税体制改革方案的会议,会议指出以建立统一完整、法制规范、公开透明、运行高效的现代财政制度为目标,同时新的财政制度需要对优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安有可持续的保障。计划财税体制改革的重点工作2016 年基本完成，建立现代财政制度到 2020 年达成。营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是国家“十二五”规划纲要中提出的实施结构性减税的重要内容，既能够实现结构性减税、鼓励服务业发展又能够促进产业结构调整。2011 年，经国务院批准，财政部、国家税务局联合下发“营改增”试点方案。从 2012 年 1 月 1 日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点。自此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。众所周知，房地产业是社会最关注的行业之一，房地产业对拉动上游建筑、钢铁、建材、家电家具业，以及下游生活性服务业同样具有举足轻重的意义，与百姓生活密切相关。然而房地产业交易环节税种多，重复征税问题较为严重，一定程度上阻碍了房地产业的发展。“营改增”政策的推广，对房地产的影响无疑是重大的。经过四年多的运行，2016 年 5 月 1 日，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。在 2016 年 9 月 18 日国家税务总局发布的数据显示，今年前 7 个月“营改增”后，全国整体税收共减计 2107 亿元。这对全面实施“营改增”减税降负，拓展企业的发展空间，增强经济动力更具有说服力。本文通过对房地产业的各个影响因素进行分析，探讨“营改增”对房地产业的影响效应。

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1.2 国内外研究现状

Michael Keen，Stephen Smith，Richad E.Baldwin&Vidar Christiansen(1996)[1]分析了欧盟的增值税制度，由于当时财政改革问题，制定了契合各成员国间的间接税税制结构，保障了成员国能够拥有最大的自主权去制定增值税税率。Richard M.Bind&Pierre-PascalGendron(2001)[2]认为加拿大实行了非常成功的増值税税制，其税收征缴范围是由联邦和地方政府分别划分，这对欠发达国家也是同样有用的。Ajitava Raychaudhuri(2006)[3]借助多种浓度曲线和消费优势曲线，依据全国抽样调查委员会出具的相关数据，从社会公平角度分析了印度税改的方向，认为增值税需要改革的征税对象是一些主要被贫困群体所消费的物品，从而达到对穷人有利的目的。Tarun Jain(2008)[4]认为，印度等许多发展中国家，到目前为止，建立的増值税为模型的间接税结构，能够积极増加国家财政收入，促进工业的顺利发展。Rajni Parmod(2012)[5]认为，在发展中国家，增值税的发展更具有优势，因为在发展中国家，企业为了减轻税负，会更倾向于缴纳增值税。Mattos E and Politi R(2014)[6]认为，增值税并不能解决所有涉税问题，就像财政问题，增值税并不能完美解决，但是在现阶段，增值税可以减轻企业税负，促进经济的发展，这是经济发展到一定阶段的必要选择。

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第 2 章 房地产业“营改增”的必要性

 

2.1 “营改增”实施必要性分析

2.1.1 营业税的相关理论

营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。其具有如下特征：第一，征税范围广。营业税涉及国民经济中第三产业及第二产业中的建筑业领域，税收范围具有广泛性和普遍性。第二，以营业额为计税依据，计算方法简便。营业税实行的是比例税率，与成本费用无关，计征方法简便。第三，按行业确定税目和税率。每个行业具有不同的税率。第四，造成重复征税。营业税实行道道征税，全额征税，导致重复征税的现象。

 

 

2.1.2 增值税的相关理论

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。其具有以下特征：第一，实行税款抵扣制度，避免重复征税。增值税实行环环征收，层层抵扣的特点。当增值税纳税人销售货物收到销项税额时，抵扣之前应税项目所支付的进项税额，差额交给国家税务局。这个货物一直流转时，只对增值的部分缴税，并且最终由终端消费者承担销项税额。第二，价税分离。增值税是价外税，只对增值的部分征税。第三，纳税主体相互制约。增值税专用发票通常为三联，分别是发票联、记账联和抵扣联。记账联用于销售方记录销项税的凭证，抵扣联是用于购买方抵扣进项税额的凭证，买卖双方通过发票联系在一起，减少纳税人偷税、漏税的行为，并起到相互制约的作用。

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2.2 房地产业实施“营改增”的必要性分析

房地产业主要包括：土地开发，房屋的建造、销售，土地使用权、房屋所有权的有偿转让，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。本文房地产业特指房地产开发经营，主要经营业务为房地产开发企业建筑和售卖房屋、设施等活动。且仅涉及房地产开发企业销售不动产由缴纳营业税改征增值税这一环节，其他因素不包含在内。近几年，我国房地产业发展迅速。通过查询中国统计年鉴数据看出，1996年，房地产业的生产总值为 2617.6 亿元，到 2015 年短短 20 年的时间，房地产业的总产值已经达到 41701 亿元，相当于 1996 年的 16 倍。

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第 3 章 “营改增”对房地产业影响的理论分析.......16

3.1 “营改增”对房地产业内部影响分析......... 16

3.2 “营改增”对房地产业外部影响分析......... 22

3.2.1“营改增”对财政收入的影响分析...... 22

3.2.2“营改增”对房地产上下游行业的影响分析....... 23

第 4 章 “营改增”对房地产业影响的案例分析——以 WK 企业为例........25

4.1 WK 房地产企业简介及 2014-2016 年财务报表 .......... 25

4.1.1 企业简介 ......... 25

4.1.2 企业的财务报表 ............ 25

4.2“营改增”对 WK 企业的影响........ 30

4.2.1“营改增”前后对 WK 企业税负的影响............ 31

4.2.2“营改增”前后对 WK 企业利润的影响............ 32

4.2.3“营改增”前后对 WK 公司财务指标的影响........ 35

4.3 影响结果及原因分析 ..... 42

第 5 章 “营改增”在房地产业实施中的相应对策.....43

5.1 增值税专用发票......... 43

5.2 可抵扣进项税额......... 44

5.3 财政收入...... 46

 

第 5 章 “营改增”在房地产业实施中的相应对策

 

“营改增”在房地产业的改革并不是短期内就可完成的，它是一项长期工程，在“营改增”实施的过程中，需要处理好政府与企业、地方和中央的关系。而房地产业在实施“营改增”初期，会遇到各种各样的问题，本章根据理论分析和案例分析中提出的问题，分别从增值税专用发票、可抵扣进项税额和财政收入三个角度提出相应的对策。

 

5.1 增值税专用发票

根据增值税逐级抵扣的特点，增值税专用发票作为企业抵扣进项税额的唯一凭证。在我国，由于房地产业处于“营改增”改革的初级阶段，对增值税专业发票的规定可能并不尽完善，企业可能会出现发票丢失或者增值税专用发票是否能够抵税的情况等，下面从发票本身的管理及制度方面来具体说明如何应对发票管理的问题。增值税专用发票的真伪是税务机关保证纳税正常进行的基础，税务机关应加大对增值税专用发票的研制投入，不仅在制作发票时添加防伪和数码技术，还要在发票流转过程中加大监控力度，以保证企业无法运用假发票或者不合规的发票进行偷税漏税的概率。另外，增值税专用发票作为抵扣销项税额的有效凭证，需要认真保管。如果出现丢失的情况，需要报备税务机关，并根据税务机关规定的不同情况进行不同的处理。若丢失“空白发票”的，企业应书面报告主管税务机关、登报申明作废并持相关税控到国税办理电子发票退回或作废手续。若丢失已开出的增值税专用发票，则需要按照相应的规定进行办理。如果企业没有按照税务机关的规定进行补救措施，则税务机关可根据具体情况对企业进行没收所得或者罚款处罚等。当发现假发票或者违规开具的发票，税务机关应对发票的开具人、使用人加大惩罚措施。

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结论

 

2016 年 5 月 1 日，房地产业、建筑业、金融业、和服务业四大行业也都加入了“营改增”的范畴，从此，整个国民经济开始缴纳增值税，作为主要税种的营业税正式的退出了历史的舞台。由于营业税存在重复征税的问题，严重的阻碍了经济的发展。而增值税不仅避免了反复征税，减少企业的税负，还使得整个国民经济的税收抵扣链条一体化，每个行业都能尽最大可能抵扣进项税额。在房地产业“营改增”前期，究竟“营改增”会对房地产业产生何种影响，本文主要从理论分析和案例分析进行探讨分析。通过对房地产开发企业“营改增”前后财务报表、税负、利润、财政指标和地方财政收入等进行分析对比后，得出以下结论：首先，“营改增”实施前期，由于国家的税收政策并不完善，企业能够获得的可以抵扣的增值税专用发票和能够进行抵扣的项目是有限的，虽然抵扣链条的完整对获得增值税专用发票提供了较为有利的条件，但是由于房地产业刚进行改革，一切制度并不能面面俱到，“营改增”后税率由 5%上升到 11%，征收税率的上升，并没有相应能够抵扣的进项税额的上升，在短时间内造成房地产业的税负不下降反上升的现象；再次，“营改增”的推行，对企业内外部均造成影响。营业税作为地方财政收入的主要支柱，“营改增”后地方财政收入急剧下降，为了稳定经济的发展，需要合理协调地方财政收入和中央财政收入的关系，并且保障地方财政收入的稳定，同时增加地方财政收入的来源；最后，从企业长期发展来讲，“营改增”改革顺应经济发展的潮流，“营改增”前，重复征税现象严重，企业承担的税负较重，不利于企业的长期发展。“营改增”后，增值税不仅能够解决重复征税的问题，而且能够完善抵扣链条，使企业税负下降。所以现阶段，对于企业来说，应重视增值税专用发票的取得，对于政府来说，应增加能够抵扣的应税项目，并增加地方财政收入的主要税种来源。

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参考文献（略）