X市农信社个人住房抵押贷款风险控制研究

 

近年来，我国个人住房抵押贷款规模增长较快，个人住房抵押贷款余额占据了银行信贷业务的较大份额，因此，商业银行个人住房抵押贷款业务的风险也是不容忽视的。本章主要介绍了本文的研究背景、研究目的及意义、以及本文的研究思路和内容。通过搜集国内外专家学者相关研究成果并加以学习，结合个人住房抵押贷款风险控制目前的研究现状，以此作为本文研究的起点，对 X 市农村信用合作联社（以下简称 X 市农信社）个人住房抵押贷款数据进行分析建模，以此作为结论提出个人住房抵押贷款风险控制的建议及对策，对 X市农信社的个人住房抵押贷款风险控制具有一定的实践指导作用，同时也对增强 X 市农信社竞争力具有重要意义。

 

1.1 研究背景

商业银行的风险是同银行业的产生同时存在的。上世纪70年代的布雷顿森林体系崩溃，导致银行业的风险控制体系面临着严峻的挑战。这不仅带来了世界范围内的经济危机，甚至造成实体经济的危机。在过去的近十年里，我国有大量的商业银行上市，这促进了内部管理机制的进一步成熟，并且也促进了我国商业银行的风险控制体系的完善。2008年，我国财政部、银监会颁布了《企业内部控制基本规范》，这增强了商业银行的风险控制意识，促使商业银行更加关注和重视内部控制与风险防范。在我国市场经济的不断发展过程中，金融业始终是实体经济发展的先驱，金融业发展的质量会严重影响实体经济的发展质量。个人住房抵押贷款业务成为了金融业增长速度较高的一项信贷业务。与此同时，其中蕴含的风险也暴露出来。现阶段我国房地产市场处于发展的成熟阶段，人们的消费观念也有了很大的改变。近年来，个人住房抵押贷款业务的繁荣极大的促进了商业银行的利润赠长，商业银行带来可观的利润，但是，其风险控制体系仍需要进一步完善。如果商业银行不对个人住房抵押贷款业务的风险进行有效控制，将会给我国经济金融的稳定带来巨大的隐患。2008 年美国爆发金融危机，造成了波及全球的经济萧条，美国金融危机对我国经济发展也造成了不良影响，此次金融危机的原因正是因为银行业的信贷风险没有有效的控制。个人住房抵押贷款业务在银行信贷业务中有着举足轻重的地位，因此我国商业银行必须增强对个人住房风险控制的能力。根据我国商业银行业务现状分析，归纳适用于我哦国商业银行个人住房抵押贷款风险控制的措施和方案对我国经济金融稳定有重大意义。个人住房抵押贷款业务一直是我国商业银行一项稳定性强、收益率高的优质业务。但是这是在房地产市场繁荣发展的前提下。房地产市场受经济政策影响大，一旦我国房地产市场出现政策变动的情况，商业银行个人住房抵押贷款业务必然也会受到不利影响，这些无法预测的经济波动提醒着商业银行不仅要关注个人住房抵押贷款业务的发展规模，更要重视个人住房抵押贷款业务的风险控制情况。

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1.2 研究目的及意义

 

1.2.1 研究目的

自 1997 年以来我国商业银行个人住房抵押贷款业务也繁荣起来。对于商业银行而言个人住房抵押贷款风险较低、利息回收有保障，因此商业银行对此项业务均比较重视。个人住房抵押贷款作为 X 市农信社的一项主要贷款业务，其风险控制情况对 X 市农信社的发展具有重大的意义。本文以 X 市农信社为研究对象进行分析，结合逐年相关理论并借鉴国内外优秀案例。研究 X 市农信社个人住房抵押贷款业务风险控制中存在的漏洞，再结合当前实际情况针对 X 市农信社提出风险防范措施，促进 X 市农信社个人住房抵押贷款业务更好发展。

 

1.2.2 研究意义

对商业银行个人住房抵押贷款风险进行有效的控制对维持我国商业银行稳健经营和经济市场良性发展有重要意义，否则将会导致严重的社会经济的巨大风险。所以，加强对个人住房抵押贷款的风险控制研究，对我国金融业完善风险控制体系有重大意义。从理论价值来看：商业银行风险是商业银行与生俱来的，是无法避免的。商业银行风险控制的目的是确保商业银行在获得可观利润的同时持续稳健经营下去。由于 X 市农信社个人住房抵押贷款业务起步较晚，但是随着近年来 X 市经济的发展此项业务也迅速壮大起来，在监管制度和风险控制体系还有许多地方不完善，还需要进一步对风险控制体系进行完善。目前我国在个人住房抵押贷款业务方面的风险控制有关理论研究还不全面。在商业银行实际风险控制操作中，还没有形成一套健全的风险控制制度。商业银行的风险控制还需要进行综合的风险控制手段，同时也需要广泛的个人信用信息的支持。因此，加大对商业银行个人住房抵押贷款的风险控制研究不仅有利于我国金融市场繁荣稳定发展，也有利于我国社会整体经济规范健康发展。从实际价值来看：房地产市场经久不息的繁荣是商业银行个人住房抵押贷款业务不断发展的先决条件。因此加强对个人住房抵押贷款风险控制的研究不仅有助于商业银行完善风险控制体系，也对我国房地产市场维持稳定发展有重要意义。本文以 X 市农信社个人住房抵押贷款业务为研究对象，个人住房抵押贷款业务是 X 市农信社的一项主要贷款业务，其健康稳定发展对地方经济的增长，满足居民投资需要有重要意义。本文以 X 市农信社个人住房抵押贷款发放流程和贷款管理程序为研究起点，对遇到的风险点进行分析，研究切实可行的风险控制措施，这有助于 X 市农信社管理者在今后的工作中，规避风险，确保安全经营。实现业务水平和风险控制水平得到提升，促进 X 市农信社稳健发展。

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第二章 个人住房抵押贷款风险控制相关理论

 

2.1 商业银行风险控制概述

风险是随时都存在的，是无法完全避免的，无论人们做出的任何决策，都无法消除风险。风险与人类生活息息相关，但是，关于风险的概念却一直未下定论。不同学科的研究人员及学者研究的方向不同，对风险的理解也有不同。具体表现在以下几方面：首先，风险是一种不确定性；其次，风险是指损失可能发生的概率，也可以认为风险就是遭受损害的可能性；最后，风险是不愿发生事件的发生及其客观存在[20]。综上所述，风险具有三个特征：不确定性、损失性和客观性[21]。我们可以认为风险就是实际现状和银行经营预期理想由于不可预见的因素使银行遭受损失现象。因此，风险也可以理解为企业经营现状与发展目标的偏差。商业银行风险，是商业银行在采取了风险控制手段之后仍不可完全避免的损失概率。商业银行是经营货币的特殊单位，是风险较高的行业，在经营过程中，风险是不可避免的。从银行的经营对象——货币资金来看，其在整个交易过程中是虚拟的，而非具有使用价值的实物商品，因而，由于货币引发的风险是商业银行最基本的风险[22]。商业银行的风险以构成成分为标准，可以分为资产风险、负债风险和中间业务风险；商业银行风险按风险形态分类，可分为无形风险和有形风险。对于风险的不同分类，在不同的研究领域有着不同的意义。“巴林银行事件”的发生，将商业银行的操作风险暴露出来，操作风险从此成为风险管理界学者的研究热点，商业银行的风险类别也因此有了改变。对于商业银行而言，风险的存在是正常的，风险不能完全消除，但是可以通过风险控制措施减弱，因此商业银行的关注重点是如何有效预防、控制、处理风险。在银行业的实际风险控制过程中，组织剩余风险就是业务内含风险减去商业银行的可控风险，只有风险控制能力强并且控制的风险量足够大的情况下，才能降低组织剩余风险。这就要求商业银行能够准确的识别风险，并且能够做到对风险多发的业务环节进行定期检查，才能有效控制和管理风险[23]。

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2.2 商业银行个人住房抵押贷款风险概述

商业银行个人住房抵押贷款，是指由于购房者无力一次性付完购房的所有款项向银行申请贷款支付除首期款之外的大部分房款，购房者根据贷款合同分期向银行还本付息，在贷款人未还清贷款余额之前，以该房屋产权作为银行抵押，如果借款人发生违约行为，银行可将房屋进行处理作为该笔贷款产生损失的补偿。损失贷款是指该笔贷款已经可以确定为损失，借款人已经无力偿还贷款本息，并且由于抵押物价值明显低于借款人未还本息，即使商业银行对抵押物进行处置，也无法弥补损失。从商业银行的角度来看，已经没有意义将该笔抵押作为资产留存在银行账目上，对于该笔贷款在履行了必要的法律程序之后，应当立即予以注销，商业银行对该笔贷款的损失率一般判定在 75%—100%之间。

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第三章 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制现状及问题分析....15

3.1 X 市农信社基本情况.............. 16

3.2 X 市农信社个人住房抵押贷款业务基本情况....... 16

3.3 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制现状....... 17

3.4 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制中存在的问题............. 23

3.5 个人住房抵押贷款风险控制因素分析....... 25

第四章 X 市农信社个人住房抵押贷款风险的实证研究.........29

4.1 X 市农信社个人住房抵押贷款违约风险的特征分析 ..... 29

4.2 X 市农信社个人住房抵押贷款违约风险的影响因素分析 ........ 37

4.3 结果分析 .......... 43

第五章 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制措施.............44

5.1 建立客户经理业务考核台账 ........... 44

5.2 建立全面个人征信评价制度 ........... 46

5.3 完善 X 市农信社风险控制体系 ...... 48

5.4 加强考核机制下的员工素质培训 .............. 50

 

第五章 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制措施

 

5.1 建立客户经理业务考核台账

针对由于客户经理业务能力参差不齐造成的风险，可以通过对客户经理建立业务考核台账，对客户经理工作能力进行评级。通过对每一名客户经理过去发放的贷款统计不良贷款比率，分析产生不良贷款的原因，分别从客户经理风险控制意识、个人住房抵押贷款累计发放额及五级分类情况这些方面进行评价。具体台账评价标准如表 5-1 所示。表 5-1 以四位客户经理为例，进行了 2016 年客户经理考核台账，四位客户经理均来自不同的支行，但上表只对其个人住房抵押贷款业务质量进行考核，其中风险控制理论认知程度主要通过对客户经理定期举办考试进行考核，主要考察客户经理的风险防范意识和风险控制理论的掌握程度，成绩分为优秀、良好、中等、较低四个档次，客户经理的风险控制理论认知程度是客户经理进行风险控制的基本功，因此，可以要求客户经理的此项的评级不得低于良好以下。如果客户经理在考试中取得中等和较低的评价，那么 X 市农信社将在下一年度限制其个人住房抵押贷款发放，并对该强制进行理论知识培训，强化客户经理风险防范意识。直至客户经理此项获得良好以上的评价。个人住房抵押贷款累计发放额指该客户经理在过去的一年累计发放个人住房抵押贷款总金额，是评价客户经理工作量的主要指标，但不得作为客户经理贷款发放质量的评价标准，客户经理累计个人住房抵押贷款发放额需要与贷款五级分类情况结合分析。贷款五级分类是把贷款按资产净值和债务人偿还能力分为：正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款、损失贷款。对客户经理发放的贷款进行五级分类是评价客户经理风险控制的主要指标。通过对上表客户经理的贷款五级分类原因进行分析对客户经理工作水平进行打分，并建立客户经理档案，进行长期评价。客户经理评价五个档次，分别是首席、资深、高级、中级和初级。对于首席客户经理的评分标准是：从事客户经理岗位 20 年以上，累计发放个人住房抵押贷款 1000 万以上，风险控制理论认知程度优秀，全年无一笔不良贷款发生。资深客户经理评分标准是：从事客户经理岗位 15 年以上，累计发放个人住房抵押贷款 800 万以上，风险控制理论认知程度良好以上，全年无一笔不良贷款发生，关注类贷款不得超过 20%。高级客户经理评价标准：从事客户经理岗位 10 年以上，累计发放个人住房抵押贷款 500 万以上，风险控制理论认知程度良好以上，关注类贷款不超过 20%。中级客户经理评价标准：从客户经理岗位 3 年以上，累计发放个人住房抵押贷款 500 万以上，风险控制理论认知程度良好以上，不是由于客户经理自身工作失误导致的不良类贷款不得超过 5%。初级客户经理：凡是存在由于客户经理自身工作失误导致的不良贷款的存在，无论客户经理工作年限、累计个人住房抵押贷款发放额，均评为初级客户经理。

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结论

 

个人住房抵押贷款是商业银行贷款的一个重要部分，是商业银行主要的一项授信业务。商业银行个人住房抵押贷款业务的发展同我国房地产市场的发展紧密关联，随着近年金融业和房地产市场的繁荣发展，商业银行个人住房抵押贷款业务的规模也有了飞速的发展，由于商业银行风险控制能力与个人住房抵押贷款业务发展水平之间的落差，商业银行个人住房抵押贷款蕴含的风险也逐渐显现出来。如果对这些暴露出来的风险没有进行有效的控制，将会严重影响我国金融市场的良性发展。本文以 X 市农信社个人住房抵押贷款业务风险控制为研究对象，根据 X 市农信社个人住房抵押贷款发放流程和贷款管理程序，使用 SPSS 数据建模，分析了 X 市农信社在个人住房抵押业务风险控制中存在的问题，得出切实可行的风险控制措施。根据对 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制现状进行分析，目前 X 市农信社个人住房抵押贷款风险控制中存在的主要问题有：

（1）内部控制存在漏洞X 市农信社成立时间不长，在内部控制方面还存在一些不足之处。从业务的操作流程来看主要由于部分客户经理风险控制工作经验不足，在对借款人进行个人信用分析以及评估抵押物价值时不够谨慎，贷前调查工作不够深入，贷前调查工作有效性不够。这也是 X 市农信社内部风险控制工作的不足之处，如果出现借款人进行信用造假或抵押物不实的情况，X 市农信社将难以追回这项债权。

（2）贷款人征信调查不全面随着互联网的繁荣，个人信用的体现方式越来越多，传统征信体系普遍具有覆盖群体小、信用评估结果不全面、评估数据来源受限这三个方面的缺陷。首先，传统征信体系的数据来源主要是依靠各个金融机构的授信业务并以此建立起相对固定的评估模型，人民银行征信系统再利用这些模型对借款人进行信用水平评估。目前的信用评估模型只能对借款人进行静态的信用评估，静态的信用评估报告并不能反映借款人当前的信用情况及其变化；其次，传统征信体系对借款人的信用评估主要依赖借款人的金融交易信息以及财务数据，对借款人的信用评估指标单一，仅能反映借款人在经济层面的信用水平，无法对借款人综合信用水平进行评估。

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参考文献（略）