不动产错误登记赔偿责任研究

 

1.1 研究背景 

土地与房屋是最为重要的不动产，也是现在每个人都关心的话题，仅 2012 年一年，地方政府获取的土地出让金就约 2.9 亿元，占到当年财政收入的百分之四十.次年，我国土地出让金已经超过 4 万亿元，占到当年地方财政将近百分之六十。一次次的房地产市场调控，不断地占据着舆论热条，也刺激着众人的神经。可以说，没有那种话题像房地产一样长期持续吸引着我们的关注，没有那个阶段像现在那么关心这个问题。原因是显而易见的，因为，衣食住行是人们最基本需求，安居乐业是人们朴素的愿望，我们的生活跟不动产息息相关，房子是重要的不动产，以房子为例，一套房子可能需要需要几个家庭的努力，有的还贷需要还数十年，一个房子就可以关乎一个人的生命质量。由此可见不动产研究的重要性。 2007 年，万众瞩目的《中华人民共和国物权法》通过制订，并于当年 10 月 1 日开始施行。这是一部对不动产登记制度影响深远而巨大的法律，该法规定不动产登记赔偿责任的相关问题，如当不动产登记机关因为自己原因登记错误时应该赔偿，赔偿后向的登记工作人眼追偿。但是仔细研读该法会发现其中关于不动产登记的相关内容，几乎全部是一些原则性的规定，难以解决多样的司法实践，需要我们去细致分析其中的利弊。  2014 年 12 月 22 日，国务院公布了《不动产登记暂行条例》，该条例共 6 章 35条，并于 2015 年 3 月 15 日生效。也是在 2015 年的 3 月，国务院制订与该条例相对应的实施细则草案，并刊登官网公开讨论，以期能促进《不动产登记暂行条例》实施，但是《不动产登记暂行条例》是一种阶段的产物，由于该条例在我国法律体系之中非常之低，所以我们无法寄希望该条例去实现不动产登记赔偿责任的诸多问题的解决。当然，该条例也是一种信号，为很多存在争议的法律问题提供了国家的立法倾向。 2017 年 3 月 15 日，十二届全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国民法总则》（以下简称为民法总则），国家主席习近平签署第 66 号主席令予以公布，该总则共 11 章 206 条，并将于 2017 年 10 月 1 日起施行。民法总则是民法典的开篇之作，在民法典中起统领作用。民法总则中第 115 条明确将财产分为动产和不动产，而没有将不动产作其他的划分，这表明不动产在在公民生活中重要地位。民法总则第 96 条将机关法人定位于特别法人。这些规定对不动产登记的很多讨论都具有重大影响。民法总则的颁布意味着我国民法典在不久的将来就要面世，但不动产登记错误赔偿的问题很多还没有定论，需要尽快解决。

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1.2  问题的提出 

不动产是关乎公民基本保障的财产性权利，与公民最根本的生存权利相关，是公民极其重要的权利之一。而每一项不动产登记都是在复杂的现实生活环境下完成的，加之不动产登记机构需要完成的巨大工作任务，诸多因素结合在一起，登记错误的发生是难以避免的，现实中因为不动产登记而产生的纠纷也时常见诸媒体，比如广东省国土资源局因为错误登记被判赔偿 860 万元的天价赔偿案，再如河南焦作为不动产登记而引发的的一个纠纷前后形成的十八分判决 。那么，既然不动产登记错误的不能杜绝，又关乎我们生存的基本权利，就有必要讨论一下登记错误时的救济制度，厘清赔偿责任的诸多问题。通过查阅相关资料我发现以上问题存在于理论与实践之中，也引起自己对对不动产登记错误责任的好奇与探索。社会是法学的社会，法学更是社会的法学，理论研究来源于实践并且应该服务于实践之中，以问题为导向的思路得到了导师的肯定，确定这个题目。

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第 2 章  不动产错误登记的概述 

 

2.1  不动产登记的含义 

概念是思维的基础，是交流的基本单元。理论研究首先要明确基本概念，学术交流必须有统一的基本概念。要界定不动产登记错误赔偿责任的含义，必须先清楚“不动产”、“登记”的含义。 一般认为，根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值，可将物分为动产和不动产。不动产就是指不能移动或移动会损害其价值的物，包括土地及其土地上的定着物等。动产与不动产有许多不同，动产的公示方法一般是占有，不动产登记的公示方法是登记。土地与房屋是最常见、最重要的不动产，除此外海域、矿藏等都属于不动产，这里需要说明的是并非所有的不动产都需要进行登记，属于国家的不动产不需要登记，这在不动产登记条例中已经有明确的规定。 船舶、航空器、机动车等是一种特殊物。有学者认为是船舶、航空器、机动车等是一种准不动产，有学者认为它们是特殊动产。将它们定位为准不动产，其实就是认为占有比登记更为重要，将他们定位为特殊动产，就是认为占有比登记更重要。从最高法的相关解释来看，其认为船舶、航空器、机动车等物是一种特殊动产，占有比登记更为重要，由此来解决相关的一物数买的纠纷问题。作者认为，将船舶、航空器、机动车等定位成准不动产更加妥当。因为传统的不动产与动产的划分标准难以适应新的法律需求，将以上物按照不动产方式进行管理，能够发挥其更大的价值。 所谓登记，字面上理解就是记载的意思。“登记”包括“等”和“记”连个词，根据词源的解释，“登”字为“上也”“书之于册”，“记”为“识之使不忘”。登记即为“书于册籍，识之使不忘”。各种汉语词典与法律词典对登记的界定大同小异，没有大的差别。根据登记的内容不同，登记可分为权利登记和表彰登记。权利登记是对不动产权利的产生、改变、消灭等进行的登记。表彰登记是对权利的物理状态进行的登记。如不动产物权的转移是一种权利登记，而对不动产的位置、大小进行的登记是一种表彰登记。 不动产的权利是复杂的，仅仅占有并不能表现不动产的权利关系，不动产的法定公示方式是占有。不动产登记的类型包括初始登记、转移登记、更正登记、意异议登记和预告登记。  

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2.2  不动产登记行为的性质 

本文认，为登记行为兼具私法性与公法性，以私法性为主。 第一，从程序法来看，当事人启动登记程序但是否最终能实现物权变动取决于登记机关的审查。但登记机关在进行登记时，并不能主动发动行政权，而需要被动接受当事人的申请进行审查。当然单凭这一点并不代表行政机关做出的登记行为就不是行政行为，因为行政行为本身也存在依职权进行的行政行为和依申请进行的行政行为。结合审查过程来看，不动产登记与典型的行政行为中的工商登记存在差别，工商登记的行政相对人必须符合国家规定的主体与条件，具有过滤功能，是单纯的行政行为。而不动产登记本身不是通过具体行政行为干涉当事人不动产交易，而仅仅是登记机关对交易结果的确认。登记行为虽然作为生效要件但是缺少申请行为便没有意义，必须结合当事人的申请，因此属于辅助行为。以此从不动产登记的整体看，不动产登记仍然是私法属性占主导地位。 第二，从登记功能考察，不动产登记具有私法功能和公法功能。为了保护不动产物权，从而进行的不动产登记是通过法律规定的登记行为对不动产物权的变动给予生效确认，对民事主体具有确定物权归属、维护交易秩序的私法功能；同时，通过不动产登记对不动产信息进行记录有利于国家宏观调控不动产交易市场，属于不动产登记的公法功能。相比之下，不动产登记对物权的确认和保护确是至关重要不可替代的责任。所以，不动产物权登记的功能还是以民事功能为主。 

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第 3 章  不动产错误登记赔偿责任的性质及归责原则 ............ 9 

3.1 不动产错误登记赔偿责任的性质 ............ 9 

3.2 不动产错误登记赔偿责任的归责原则 ............ 10 

第 4 章  不动产错误登记赔偿责任的责任构成与责任承担 ............ 13 

4.1 不动产错误登记赔偿责任的构成要件 ............ 13 

4.2 不动产错误登记赔偿责任的承担 .......... 15 

第 5 章 完善不动产错误登记赔偿责任的保障机制 ...... 19 

5.1 引入不动产登记公证前置程序 .... 19 

5.2 建立赔偿基金制度 .... 19 

 

第 5 章 完善不动产错误登记赔偿责任的保障机制      

 

不动产涉及到的价值巨大，登记需要审查的材料众多，不能依赖登记机构一方来保证登记的正确性，也不能仅仅由国家限额赔偿作为登记机关的资金来源。需要要相应的配套制度来加以补充。 

 

5.1 引入不动产登记公证前置程序 

从比较法的角度来看，很多大陆法系的国家在不动产登记中设置了公证制度，由此来进一步保证登记的正确性。比如德国就将公证程序是不动产登记前的必经程序，对登记的一些重要材料进行实质审查，其公证人员也是职业化的队伍。我国公证制度较为完善，引入不动产登记公证前置制度具有重大意义。 形式审查是我国不动产登记的主要审查方式，虽然物权法与不动产登记条例也规定了登记必要时可以进行实质审查，但是不动产登记机关的面临的是大量的登记，如果对每一起登记都进行登记会严重影响效率，并且一些材料仅靠登记机关即使深入审查也难以辨别其真伪。简言之，现在我国不动产登记机关对于实质审查的落实面临能力不足、精力不够的问题。而我国公证机关在我国已得到很好的发展，很多城市也都有数个公证机构，公证赔偿机制也非常成熟，如果确立公证前置制度会有诸多好处。第一，公证制度可以使更多的材料得到实质审查，使更多问题提前暴露，减少错误登记的发生和因错误登记而引发的系列问题。第二，减轻登记机关的工作，有利于提高登记机关的效率。第三，公证制度有更为完备的赔偿责任机制和控制风险的方法，有力于保障权利人的权益。

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结  语 

 

为了更好的研究一个命题，简单有效的方法是将其分成若干小的命题加以研究，但是，每个命题的研究又需要放大一个大的命题之中方能看到联系与全貌，这样才能是命题研究的深入而全面。 不动产登记赔偿责任制度研究是物权救济制度的命题，具有很强的实践性。实践性的命题包括价值判断问题和技术操作问题，不动产登记错误时，真实权利人与善意第三人优先救济谁是价值判断问题。如何使赔偿责任得到有效承担是技术操作问题。 不动产登记错误赔偿责任的命题至今还有许多问题需要去研究、去探讨，可喜的是有关不动产登记的法律法规也越来越合理、越来越全面。对一个在变化的事物，站在实然的角度去讨论是没有太大的价值的，通过比较各国立法并审视我国现状，才能真正使研究更有意义。 本文努力以问题为导向，但是局限于种种原因，依然没有跳出理论的层面，缺乏厚实的实践依据。 不动产错误登记赔偿制度相关的很多问题，值得我们长期思考。 

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参考文献（略）